Mới đây, Quốc hội khóa XV thông qua Luật Nhà ở sửa đổi. Những thay đổi đáng chú ý của Luật này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội được tạo điều kiện rút ngắn thời gian, tăng biên lợi nhuận.

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Trong Luật Nhà ở 2013, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội (NOXH) trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/ND-CP (hiệu lực từ ngày 1/4/2021) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Sang đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.

Như vậy có thể thấy, các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển NOXH vì không bắt buộc phải xây dựng NOXH bên trong các dự án thương mại và có thể lựa chọn các phương án thay thế như bố trí quỹ đất NOXH bên ngoài dự án thương mại hoặc đóng tiền cho chính quyền địa phương.

Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH

Luật Nhà ở 2013 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở sửa đổi 2023, chủ đầu tư được miễn TSDĐ, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn TSDĐ, tiền thuê đất.

Theo đánh giá của Vietcap, bằng việc nêu rõ trong Luật rằng không cần thủ tục xác định TSDĐ, sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án NOXH.

Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư

Luật Nhà ở 2013 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án NOXH, tuy nhiên hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015 (hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định Phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án NOXH và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%.

Điểm mới ở Luật Nhà ở sửa đổi 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NOXH thông qua phần diện tích thương mại.

Mở rộng đối tượng được mua NOXH

Luật Nhà ở sửa đổi 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH. Thứ nhất là học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập. Thứ 2 là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2013, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Sang đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023, trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH.

Thông tư 14/2023/TT-BTNMT có hiệu lực từ 16/10/2023 đã có những thay đổi quy định nào ghi thông tin sổ hồng, hồ sơ xin cấp sổ hồng với trường hợp mua đất trước 01/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền.

 

Theo đó, tại Điều 1 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT đã sửa đổi, bổ sung cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…” hoặc “số định danh cá nhân:…

Cách ghi này có nhiều thay đổi so với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT: Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”

Như vậy, theo quy định trên đã bổ sung quy định về ghi số định danh cá nhân trong trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân.

Thông tư 14 cũng có những thay đổi về quy định hồ sơ xin cấp sổ hồng với trường hợp mua đất trước 01/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền.

Theo đó, Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp sổ hồng đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất rước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp sổ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định.

Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện 1177/CĐ-TTg ngày 23/11/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để hoàn thiện pháp lý các dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án bất động sản.

Công điện gửi Bộ trưởng Bộ Tài chính, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Công điện nêu: Thời gian qua, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các Bộ, ngành, địa phương đã chủ động, tích cực triển khai quyết liệt các chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Qua đó, tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp từng bước đi vào ổn định, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thực hiện hạ lãi suất điều hành, chỉ đạo các ngân hàng tiết kiệm chi phí, hạ lãi suất cho vay đối với tất cả các đối tượng doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực bất động sản; triển khai thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.

Bộ Xây dựng đã chủ động, tích cực đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp và tích cực đôn đốc các địa phương thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, thúc đẩy hoạt động hiệu quả các sàn giao dịch bất động sản và tích cực xây dựng mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản mặc dù đã được cải thiện nhưng chưa đạt như kỳ vọng; tăng trưởng tín dụng thấp, khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế tiếp tục khó khăn, nợ xấu có xu hướng gia tăng.

Để tiếp tục thực hiện hiệu quả, kịp thời, quyết liệt chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững, gắn với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng, kiểm soát lạm phát và bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu:

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan: Tiếp tục triển khai mạnh mẽ điều hành chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tiền tệ để thúc đẩy đầu tư, nhất là đầu tư ngoài Nhà nước, đẩy mạnh đầu tư công phục vụ tăng trưởng, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, thúc đẩy phục hồi và khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, người dân.

Khẩn trương rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong cuối năm 2023 và năm 2024; chủ động xây dựng kịch bản, đánh giá tác động và có phương án, biện pháp cụ thể, hiệu quả xử lý theo thẩm quyền, góp phần bảo đảm an toàn, an ninh thị trường tài chính, tiền tệ; không để bị động, bất ngờ và tiêu cực đến phát triển nhanh, bền vững của nền kinh tế.

Theo dõi sát, đánh giá chính xác khả năng, phương án thanh toán của doanh nghiệp phát hành, nhất là các doanh nghiệp còn khó khăn và có thể có rủi ro về khả năng trả nợ để chủ động có biện pháp, giải pháp phù hợp theo thẩm quyền nhằm ổn định thị trường, yêu cầu doanh nghiệp ưu tiên nguồn lực thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, các chủ thể liên quan và an toàn, an ninh thị trường tài chính, tiền tệ theo đúng quy định pháp luật hiện hành, có các giải pháp thiết thực, hiệu quả để củng cố, tăng cường và khôi phục niềm tin nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển an toàn, minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2023 và các văn bản có liên quan quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; đánh giá rõ sự cần thiết, đề xuất cụ thể phương án, cơ chế, chính sách phù hợp, kịp thời theo quy định của pháp luật theo đúng chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ tại Văn bản số 3580/VPCP-KTTH ngày 02 tháng 10 năm 2023, báo cáo kịp thời Thủ tướng Chính phủ, không để chậm trễ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

Khẩn trương phối hợp với các Bộ: Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan rà soát, đánh giá tổng thể các quy định pháp luật có liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp, xác định rõ sự cần thiết, đề xuất cụ thể phương án, nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật cần sửa đổi, bổ sung, quyết định theo thẩm quyền và nếu vượt thẩm quyền thì trình cấp có thẩm quyền quyết định và kiến nghị phân công cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp, thời hạn hoàn thành cụ thể, báo cáo kịp thời Thủ tướng Chính phủ ngay trong đầu tháng 12 năm 2023.

Chủ động đẩy mạnh hơn nữa theo thẩm quyền việc quản lý nhà nước về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là chống tiêu cực, lợi dụng trục lợi chính sách và các hoạt động không lành mạnh khác. Tăng cường phối hợp chặt chẽ, chia sẻ thông tin, giám sát liên thông, chủ động theo dõi, có giải pháp, biện pháp quản lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được giao; tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát chặt chẽ, toàn diện việc tuân thủ pháp luật, không để trục lợi, lợi ích nhóm, tiêu cực, tham nhũng; xử lý nghiêm đối với các trường hợp sai phạm, vi phạm quy định pháp luật; kịp thời báo cáo, đề xuất cấp có thẩm quyền đối với các vấn đề phát sinh, vượt thẩm quyền; đảm bảo thị trường hoạt động đúng quy luật thị trường, lành mạnh, an toàn, công khai, minh bạch, bền vững.

Phối hợp chặt chẽ với các Bộ, cơ quan liên quan chú trọng thực hiện tốt công tác thông tin, tuyên truyền, nhất là về tình hình, định hướng phát triển của Nhà nước, chỉ đạo của Chính phủ đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp; tăng cường kiểm duyệt chặt chẽ, phát hiện, ngăn chặn, xử lý các tổ chức, hội nhóm, kênh thông tin xã hội tuyên truyền đưa tin xuyên tạc, không chính xác, gây kích động người dân; kịp thời xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, gây mất an ninh trật tự, an toàn xã hội.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan: Tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả, kịp thời các nhiệm vụ, giải pháp tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2023 của Chính phủ, các Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ, các Công điện số 990/CĐ-TTg ngày 21 tháng 10 năm 2023, Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24 tháng 10 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ, các văn bản chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ và quy định pháp luật, bám sát diễn biến thị trường để điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế và tăng trưởng tín dụng hiệu quả gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng; điều hành các công cụ chính sách tiền tệ: Tỷ giá, lãi suất, cung ứng tiền… nhịp nhàng, đồng bộ, hiệu quả để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, đáp ứng cao nhất có thể nhu cầu vốn của nền kinh tế nhằm thúc đẩy sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tạo việc làm, sinh kế cho người dân.

Điều hành tăng trưởng tín dụng hợp lý, hiệu quả, phấn đấu đạt mục tiêu cao nhất có thể đã đề ra, nâng cao chất lượng tín dụng, hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế (nhất là đầu tư, tiêu dùng, xuất khẩu, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh…), kiểm soát tín dụng chặt chẽ, xử lý kịp thời, phù hợp, hiệu quả đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Theo dõi sát, chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản để có các giải pháp vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, vừa góp phần giải quyết khó khăn, tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.

Tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, có giải pháp khả thi triển khai quyết liệt, hiệu quả chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; tiếp tục đẩy mạnh triển khai gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng cho lĩnh vực lâm sản, thủy sản; trong đó phát huy hơn nữa vai trò chủ lực của các ngân hàng thương mại Nhà nước và khuyến khích, động viên, xây dựng cơ chế chính sách phù hợp, hiệu quả thúc đẩy sự tham gia tích cực, sáng tạo của các ngân hàng thương mại cổ phần. Hướng dẫn, tạo điều kiện để Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện tốt các chương trình tín dụng ưu đãi đối với người nghèo và các đối tượng chính sách khác.

Khẩn trương báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11 năm 2023 về kết quả triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6745/VPCP-CN ngày 31 tháng 08 năm 2023 của Văn phòng Chính phủ.

Thực hiện quyết liệt, mạnh mẽ, hiệu quả các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn tín dụng, nâng cao khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế, tăng cường hơn nữa kết nối, chia sẻ minh bạch thông tin, hỗ trợ giúp đỡ lẫn nhau giữa ngân hàng – doanh nghiệp. Đẩy mạnh hơn nữa cải cách thủ tục hành chính, rà soát, kiên quyết cắt giảm thủ tục hành chính không còn phù hợp gây tốn kém, phiền hà, tăng chi phí cho người dân, doanh nghiệp. Tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, tiết giảm chi phí hoạt động, đơn giản hóa các thủ tục, điều kiện cho vay, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay; phát huy tinh thần, trách nhiệm xã hội, tương thân, tương ái giúp đỡ lẫn nhau, đạo đức kinh doanh của hệ thống các tổ chức tín dụng; triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp của các ngân hàng thương mại trong các lĩnh vực quan trọng, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế và trong tham gia thực hiện các chính sách xóa đói giảm nghèo, bảo đảm an sinh xã hội.

Khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện các Thông tư số 02/2023/TT-NHNN, Thông tư số 03/2023/TT-NHNN, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN và các Thông tư, văn bản quy định có liên quan để theo thẩm quyền chủ động, kịp thời xem xét, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các văn bản quy định, nhất là các cơ chế, chính sách hết hiệu lực trong năm 2023, nhằm tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong thực tế, bảo đảm đồng bộ, hiệu quả, phù hợp với tình hình thực tế, ổn định thị trường tiền tệ, an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng theo đúng quyết nghị của Chính phủ, chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ và quy định của pháp luật, dứt khoát không để bị đứt gãy, thiếu kịp thời, thiếu chủ động trong việc xây dựng, bổ sung, hoàn thiện các chính sách tín dụng đang có hiệu quả hoặc sẽ có hiệu quả bền vững, lâu dài, phù hợp thực tế.

Chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả, tăng cường chỉ đạo, kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền. Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm, kịp thời những ngân hàng thương mại đưa thêm các điều kiện yêu cầu không khả thi, không đúng quy định, gây khó khăn, phiền hà cho việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan: Tiếp tục phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với các cơ quan của Quốc hội và các cơ quan liên quan rà soát, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để Quốc hội khóa XV xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 bảo đảm khả thi, sát thực tế, tháo gỡ tối đa các khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản công khai, minh bạch, an toàn, lành mạnh; đồng thời, chủ động xây dụng dự thảo các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các Luật nêu trên ngay sau khi được Quốc hội thông qua, trình cấp có thẩm quyền xem xét ban hành, bảo đảm có hiệu lực đồng thời với quy định của Luật.

Tiếp tục phát huy vai trò, trách nhiệm Tổ trưởng Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, chủ động, tích cực triển khai hoạt động Tổ Công tác quyết liệt hơn nữa, mạnh mẽ hơn nữa, toàn diện hơn nữa, kịp thời hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn vướng mắc để hoàn thiện pháp lý các dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn, có tính lan tỏa, có tính khả thi khi tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc.

Chủ động đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho các địa phương trong giải quyết các thủ tục hành chính, hướng dẫn các địa phương nâng cao nghiệp vụ, cắt giảm tối đa thời gian xử lý, đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bất động sản, nhất là các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, thủ tục thẩm định hồ sơ thiết kế, thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu. Chủ động tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và có giải pháp kịp thời, hiệu quả tháo gỡ khó khăn, vượt qua thách thức của thị trường bất động sản.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bất động sản, kịp thời hướng dẫn các vướng mắc và kiên quyết xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng gây chậm trễ trong giải quyết các thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp.

Theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản, chủ động, kịp thời phản ứng chính sách hoặc tham mưu, đề xuất cấp có thẩm quyền có chính sách phù hợp, kịp thời, hiệu quả để thúc đẩy phát triển thị trường; Chỉ đạo các địa phương theo dõi chặt chẽ tình hình các dự án, tiến độ triển khai, giải ngân vốn, các vướng mắc, khó khăn để kịp thời phối hợp với các bộ, cơ quan hướng dẫn, giải quyết và tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Tiếp tục theo dõi, chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy mạnh hơn việc thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”; khẩn trương báo cáo kết quả thực hiện trong tháng 11 năm 2023 theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 7176/VPCP-CN ngày 19 tháng 09 năm 2023.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan: Tiếp tục đầu tư công sức, phối hợp chặt chẽ với các Ủy ban của Quốc hội và các cơ quan liên quan hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đảm bảo chất lượng, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết, tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn từ thực tế và đồng bộ với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Kịp thời hướng dẫn các địa phương giải quyết các vướng mắc liên quan đến giao đất, cho thuê đất, nhất là xác định giá đất, quản lý, sử dụng đất. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục xác định giá đất cho các dự án bất động sản, kịp thời phát hiện, kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng làm chậm trễ và có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Thực hiện quyết liệt các nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại các Nghị quyết của Chính phủ, chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các tổ chức tín dụng trên địa bàn thực hiện tốt các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho người dân, doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh; tăng cường công tác thông tin, truyền thông, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, gây mất an ninh trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn.

Tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung xử lý, giải quyết, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục cho các dự án bất động sản, nhất là các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng… trong đó ưu tiên đẩy nhanh tiến độ các dự án bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Kiên quyết không để tình trạng xử lý lòng vòng, né tránh, đùn đẩy trách nhiệm, chậm trễ, nhũng nhiễu, tiêu cực trong giải quyết các thủ tục hành chính làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án bất động sản.

Tiếp tục chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và các cơ quan liên quan tập trung giải quyết, tháo gỡ ngay các vướng mắc, chậm trễ về giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất. Xem xét, quyết định giá đất theo thẩm quyền, đúng quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước Thủ tướng Chính phủ nếu để xảy ra chậm trễ, tiêu cực, lãng phí, tham nhũng… ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện các dự án đầu tư.

Đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, nông thôn làm cơ sở để triển khai các dự án bất động sản hiệu quả, phù hợp, đồng bộ, hiện đại. Công bố công khai Danh mục dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách công khai, minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Khẩn trương, tập trung triển khai thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ đã được giao cụ thể tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Giao Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái trực tiếp chỉ đạo, theo dõi, xử lý theo thẩm quyền; Văn phòng Chính phủ thường xuyên theo dõi, đôn đốc các Bộ, cơ quan, địa phương thực hiện nhiệm vụ được giao tại Công điện này, kịp thời báo cáo Thủ tướng Chính phủ tình hình, kết quả thực hiện theo quý.

UBND tỉnh Bắc Giang vừa ban hành Quyết định phê duyệt điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 huyện Sơn Động.

Phê duyệt điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất huyện Sơn Động năm 2023 (ảnh: TL).

Cụ thể, điều chỉnh, bổ sung diện tích thu hồi đất nông nghiệp là 114,54ha, đất phi nông nghiệp là 4,5ha. Điều chỉnh, bổ sung diện tích chuyển mục đích sử dụng đất, đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp là 122,45ha, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở 1,87ha. Các công trình, dự án cần thu hồi đất có diện tích là 119,04ha; công trình, dự án chuyển mục đích sử dụng đất là 127,37ha.

Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, kết quả thẩm định hồ sơ, tham mưu trình UBND tỉnh phê duyệt các nội dung đảm bảo phù hợp quy định pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. Đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở toàn bộ hồ sơ Kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Thường xuyên tổ chức kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất huyện Sơn Động đảm bảo nguyên tắc kịp thời, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng quy định pháp luật.

UBND huyện Sơn Động chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của các thông tin, số liệu, tài liệu, hệ thống bản đồ, cơ sở dữ liệu trong hồ sơ điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 huyện Sơn Động. Thực hiện đăng tải toàn bộ hồ sơ điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 huyện Sơn Động đã được phê duyệt trên Cổng thông tin điện tử của huyện, đồng thời tổ chức công bố, công khai nội dung điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 huyện Sơn Động theo quy định của pháp luật. Thực hiện quản lý đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Tổ chức kiểm tra, đôn đốc thường xuyên việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp xã.

Kinh tế vĩ mô dần ổn định, lãi suất cho vay thấp hơn mức trước dịch Covid-19, các dự án đầu tư công được thúc đẩy triển khai… sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường đất nền “ấm” trở lại những tháng cuối năm.

Tín hiệu tích cực dần xuất hiện

Sau giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ quý 3-2023. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu của hồi phục, niềm tin của nhà đầu tư tăng dần.

Thống kê của VARS cho thấy giao dịch đang có dấu hiệu tăng trở lại với tổng lượng giao dịch bất động sản trên thị trường quý 1 đạt gần 3.000 giao dịch, quý 2 đạt gần 4.000 giao dịch và quý 3 đạt khoảng gần 6.000 giao dịch. Con số tăng dần qua mỗi quý cho thấy bức tranh khả quan hơn về sự phục hồi của thị trường.

Lượng giao dịch dù thấp hơn so với trước đây (mỗi quý đạt 50.000 giao dịch-PV), nhưng theo ông Đính cũng phản ánh nỗ lực vươn lên của thị trường khi mỗi quý sau tăng hơn so với quý trước.

Đáng lưu ý, đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh từ 2 – 3 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt trong quý 3-2023, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn thông tin rằng: “Hiện đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với phần đông nhà đầu tư. Vì vậy, người có nguồn tiền nhàn rỗi mua đất nền ở thời điểm và tầm giá này có cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”.

Đất nền tại các khu vực lân cận khu công nghiệp đang được nhà đầu tư quan tâm.

Ngoài ra, phân khúc đất nền có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá tại khu vực xung quanh Hà Nội. Cụ thể, mức giá quanh 2 – 3 tỷ đồng đạt tỷ lệ hấp thụ 70-80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay kèm chênh lệch 30-50 triệu đồng/nền, xu hướng này được thấy rõ nhất tại các tỉnh thành Bắc Giang và Hưng Yên,…

Thực tế, thông tin ghi nhận từ Tổ công tác Nghiên cứu thị trường thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết các nhiều nhà đầu tư bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Lý giải thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong bối cảnh thị trường dần hồi phục thì phân khúc đất nền sẽ được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn, nhất là đất nền ở một số thị trường có nhiều điểm sáng tăng trưởng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh – vốn là những địa phương có hạ tầng được đầu tư bài bản, nền kinh tế giữ nhịp ổn định.

Ghi nhận của phóng viên cũng cho thấy, nhu cầu đất nền bắt đầu gia tăng tại một số địa phương dọc theo tuyến đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô đang triển khai như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh… Mặc dù sức cầu chưa thực sự bùng nổ, nhưng việc người mua quay lại với đất nền tỉnh được kỳ vọng sẽ giúp phân khúc này hồi phục sớm hơn dự báo.

Bên cạnh yếu tố trên, thị trường bất động sản cũng có chuyển biến tích cực hơn nhờ quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương trong việc gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư công đã và đang thúc đẩy nhu cầu giao dịch đất nền chạy dọc theo các tuyến đường tăng lên.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Đáng chú ý, Nghị định 35/2023 đã cho phép UBND tỉnh quyết định khu vực được phân lô, bán nền khi phù hợp các quy định pháp luật liên quan mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng. Từ đó, một loạt địa phương đã “cởi trói” việc tách thửa đất cho người dân có nhu cầu.

Nhiều kỳ vọng cho thị trường lân cận thành phố Hà Nội trong quý 4

Dự báo thị trường bất động sản thời gian tới, VARS cho rằng tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau, đăc biệt tại các tỉnh thành nắm giữ lợi thế về quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng và chính sách đầu tư như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên,…

Các chuyên gia cho rằng niềm tin nhà đầu tư tăng trở lại, dòng tiền giá rẻ thời gian tới có thể đổ vào đất nền. Những sản phẩm chất lượng, đạt tiêu chuẩn mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư sẽ được lựa chọn. Nhà đầu tư sẽ chú ý tìm ở những địa phương có hạ tầng phát triển, kinh tế giữ nhịp ổn định, đảm bảo tiêu chuẩn về lợi nhuận. Đặc biệt, đất nền xung quanh các khu công nghiệp được đánh giá là tiềm năng, thú hút nhà đầu tư.

Dự án đất nền tại khu vực Đông Yên, Bắc Ninh thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Tại Bắc Giang, khu vực Yên Dũng đã ghi nhận những phiên đấu giá tích cực với số lượng hồ sơ đăng ký tham gia là 500 đơn trên 50 lô đất nền. Từ đầu năm đến nay đã có 18 phiên đấu giá với tổng số 374 lô đất, chủ yếu các sản phẩm đấu giá trên đều có lợi thế nằm ở vị trí thuận lợi, nằm gần KCN Yên Lư, nơi đã có các nhà máy vào xây dựng và hoàn thiện.

Đối với thị trường Bắc Ninh, hội tụ nhiều tiềm năng về hạ tầng giao thông, công nghiệp, dịch vụ… cùng với quy hoạch bài bản từ tỉnh, bất động sản – đặc biệt là đất nền tại các khu vực được lên thành phố, đều thu hút nhà đầu tư và đạt mức giá từ 25 – 30 triệu đồng/m2.

Ví dụ như dự án đất nền ở các khu vực như Thuận Thành hay Đông Yên, các dự án 100m2 được nhà đầu tư mua với giá 2,5 tỷ đồng. Với sự quyết liệt trong triển khai các công trình, dự án trọng điểm, tỉnh Bắc Ninh đang được kỳ vọng tạo cú huých cho thị trường bất động sản phục hồi tăng trở lại trong thời gian tới.

Theo Batdongsan.com.vn, 3 thị trường Bắc Ninh, Bắc Giang và Hưng Yên đang là những thị trường có tiềm năng, dẫn đầu xu hướng “ấm” dần của thị trường bất động sản do sở hữu vị trí lân cận với Hà Nội, được quy hoạch bài bản và có sự phát triển, hình thành mạnh mẽ của các Khu công nghiệp. Tại 3 thị trường này, giá đất nền ở gần các KCN đang có tiềm năng tăng từ 25 triệu/m2 lên trên 30 triệu/m2, xu hướng này càng rõ ràng hơn tại các dự án đất nền có khoảng cách chỉ cách 5-10 phút đến các khu công nghiệp đã có các nhà máy lớn.

Trong một tọa đàm gần đây, TS Cấn Văn Lực cho rằng cuối năm là thời điểm xuống tiền tốt, tuy nhiên nhà đầu tư cần lưu ý nên lựa chọn dự án nằm gần các KCN tại vùng kinh tế trọng điểm, cần xem xét về điều kiện tự nhiên, hệ thống giao thông gắn liền và lĩnh vực mà khu công nghiệp thu hút đầu tư, dự án nằm gần các khu dân cư để tăng khả năng lấp đầy và dẫn đến tiềm năng tăng giá cao hơn.

Hơn nữa, khi lựa chọn, các nhà đầu tư cần xem xét những vấn đề liên quan đến pháp lý và vị trí có thuận lợi di chuyển tới những khu công nghiệp hay không, bởi điều này sẽ giúp gia tăng tính thanh khoản của lô đất.