Category Archives: Tin tức thị trường

Thực trạng room tín dụng với lĩnh vực bất động sản

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng hết quý I/2022 đạt 5,04%, cao gấp 2,3 lần cùng kỳ năm ngoái. Nhiều ngân hàng đã dùng gần “cạn sạch” mức tăng trưởng tín dụng được giao lần đầu.

Cụ thể, theo chia sẻ của Chủ tịch Vietcombank cho biết, đến ngày 29/4 mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng này đã đạt 8,8%. So với room tín dụng được cấp lần đầu là 10%, Vietcombank đã sử dụng gần hết. Hay theo Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), MB cũng đã chạm mức tăng trưởng tín dụng 14,8% trong quý I. Mức tăng trưởng này cũng đã chạm mức tín dụng tạm cấp lần đầu của MB là 15% và đang chờ đợi phê duyệt hạn mức tín dụng mới.

Quý I/2022 đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng cao chưa từng có tại các ngân hàng.

Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số ngân hàng như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản (BĐS). Hạn mức tín dụng được tạm cấp trong năm 2022 không lớn, vì vậy ngân hàng này sẽ ưu tiên nhóm lĩnh vực như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ…

Có thể thấy trong những năm gần đây, hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng được cấp khá thận trọng. Room tín dụng sẽ được NHNN cấp theo quý, khi gần hết các ngân hàng sẽ phải xin thêm và chờ duyệt để cân đối cho vay.

Không có thị trường nào chỉ tăng mãi

Mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội,…. Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung – cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, thực tế, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng.

“Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt”, ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Và không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

Chia sẻ với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện tại, áp lực lớn nhất là các chủ đầu tư sử dụng vốn vay, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu cũng đang bị kiểm soát chặt. Nguồn tài chính tự có và huy động từ khách hàng thì không đủ. Do đó, không thể triển khai được dự án, dẫn đến nguồn cung suy giảm.

Trong khi đó, nhiều người vay mua nhà hiện cũng đang gặp khó do ngân hàng không còn room, điều này khiến lực cầu trên thị trường suy giảm. Trong khi đó, giá nhà đã tăng rất cao trong giai đoạn vừa qua.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế”, ông Toản nhận định.

Thị trường sẽ chững đến khi dòng tiền quay trở lại

Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Theo ông Toản dự báo, nếu NHNN không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại. Ngoài ra, thị trường chứng khoán hiện nay cũng chỉ loanh quanh ở mức 1.200 điểm và thanh khoản rất thấp nên dòng vốn từ thị trường này chảy sang bất động sản cũng không có, càng gây khó khăn hơn cho bất động sản.

Ông Toản cho rằng, quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không “đóng băng”. Bởi những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ được qua giai đoạn này. Bên cạnh đó, nợ xấu trong bất động sản hiện nay cũng không phải quá lớn. Do đó, tuy thị trường lúc này có thể không sôi động nhưng cũng sẽ không lụi tàn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản cực sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng.

“Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung – cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này. Nên, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại”, ông Điệp nói.

Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa có báo cáo phân tích về ngành ngân hàng.

Theo VCBS, tín dụng toàn hệ thống ghi nhận mức tăng trưởng 8,04% tính tới thời điểm cuối tháng 5/2022, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng 4,67% cùng kỳ 2021 nhờ nhu cầu vốn tăng cao sau dịch bệnh. Nhu cầu tín dụng hiện tại ở mức tích cực và kỳ vọng đạt 14% cho cả năm 2022.

Trong đó, tín dụng bán lẻ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của tín dụng hệ thống ngân hàng Việt Nam. Tỷ trọng tín dụng bán lẻ các ngân hàng niêm yết đã tăng từ mức 31% năm 2015 lên mức 45% tổng dư nợ tại thời điểm cuối quý 1/2022, trong đó các sản phẩm cho vay mua nhà, mua ô tô, tài chính tiêu dùng đều ghi nhận mức tăng tích cực.

Trong thời gian qua, tín dụng bán lẻ và doanh nghiệp SME được các ngân hàng ưu tiên hơn nhờ hệ số rủi ro khi tính CAR ở mức thấp hơn cho vay doanh nghiệp lớn theo Thông tư 41. Đồng thời, phân khúc này có tỷ suất sinh lời cao hơn.

Hiện một trong những thông tin được thị trường trông đợi nhất là đợt nới “room” tăng trưởng tín dụng cho nhiều ngân hàng thương mại. VCBS cho biết, NHNN đang xem xét điều này.

Do “room” tín dụng cấp đầu năm ở mức tương đối thấp, nhiều ngân hàng đã chạm hạn mức tín dụng ban đầu ngay từ cuối quý 1 và đang chờ được NHNN nới room. VCBS kỳ vọng các ngân hàng này sẽ được cấp bổ sung room tăng trưởng tín dụng trong giai đoạn đầu quý 3/2022.

Các tiêu chí xét duyệt tín dụng của NHNN có thể kể đến như mức độ dồi dào vốn chủ sở hữu (hệ số CAR), năng lực quản trị rủi ro (thể hiện qua việc tuân thủ các chuẩn mực Basel II, Basel III, IFRS 9,…), mức độ hỗ trợ NHNN thực hiện nhiệm vụ chính trị xã hội (miễn giảm lãi suất và phí, cơ cấu lại các TCTD,…).

Nhóm phân tích đánh giá, các ngân hàng có hệ số CAR cao và mô hình quản trị rủi ro tốt như MB, Vietcombank, Techcombank, VPBank, ACB, TPBank, MSB,.. sẽ được cấp hạn mức tín dụng cao hơn trung bình ngành trong dài hạn.

Trên thực tế thị trường, thời gian gần đây ở nhiều địa phương khu vực xung quanh lân cận TP.HCM như Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa (Đồng Nai) hay Bình Dương, Long An, Cần Thơ, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận…thị trường nhà đất diễn ra rất sôi động, thu hút dòng tiền đầu cơ lớn từ các nhà đầu tư.

Không chỉ khu vực các tỉnh khu vực Nam Trung Bộ, đất nền cũng đang là kênh đầu tư ưa chuộng của nhiều nhà đầu tư tại các tỉnh, thành phố lớn ở phía Bắc, miền Trung.

Theo quan điểm chung của các chuyên gia, doanh nghiệp, mặc dù thị trường BĐS đang giảm tốc nhưng nhu cầu và giá bán vẫn tăng. Trong đó, lợi nhuận có từ việc đầu tư đất nền vẫn khá ổn định. Đây được xem là phân khúc có tính ổn định cao ở biên lợi nhuận, đặc biệt ở các dự án có vị trí đẹp và pháp lý sạch. Quỹ đất sạch không còn nhiều và ngày càng trở nên đắt đỏ tại khu trung tâm chính là lý do buộc người dân phải ra khỏi thành phố để đầu tư. Và các tỉnh lân cận vô tình đón cơn sóng này.

Một điểm đáng chú ý là đất nền có số lượng không nhiều. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, đất nền gần như hạn hữu, trong nội đô không còn những vị trí đẹp. Chủ đầu tư thường đầu tư hạ tầng đẹp để bán được giá cao. Phân khúc đất nền do đó vẫn xứng đáng để đầu tư.

Do vậy, theo giới chuyên gia, đầu tư đất nền cần phải theo “nguyên tắc vàng”, đó là pháp lý an toàn. Nghĩa là chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối. Đây được xem là nguyên tắc bất di bất dịch khi “xuống tiền” mua BĐS , đặc biệt trước bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay.

Bên cạnh đó, cần đầu tư vào những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc, hoặc những dự án có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai, tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.

Vì sao đất nền vẫn là kênh đầu tư vua?

Theo chuyên gia, so với đầu tư căn hộ, các dòng sản phẩm mới như officetel, hometel, condotel, kênh đầu tư đất nền đang vượt trội hơn hẳn về 4 yếu tố: khả năng tăng giá mạnh, tỷ suất sinh lời đột biến, nguồn cung hạn chế và thanh khoản cao.

Ở nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có ưu thế về chi phí vốn (dòng tiền mua đất nền thường có giá mềm hơn nhà phố và biệt thự). Trong khi so với các kênh đầu tư tài chính khác như: gửi tiết kiệm, vàng, chứng khoán thì đất nền vượt trội về tính ổn định, chống trượt giá cao và là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền trung và dài hạn.

Một thực trạng lo lắng đang diễn ra rất nhiều gần đây đó chính là gửi tiết kiệm họ hay lo về trượt giá, đầu tư vàng thì phải tích trữ ảnh hưởng đến độ an toàn hoặc tốn phí gửi, chứng khoán lại biến động quá nhanh và khó kiểm soát. Với những hạn chế trên, đất nền trở thành sự lựa chọn an toàn và mang tính lâu dài.

Mặc dù được đánh giá là kênh đầu tư “vua”, tuy nhiên các chuyên gia vẫn đưa ra cảnh báo cho kênh đầu tư này. Không phải loạt đất nền nào cũng có thể có cơ hội tăng đột biến. Đất nền chỉ thật sự có giá trị khi giữ vững được chuỗi giá trị sau chu kỳ tăng trưởng nếu hội tụ được các tiêu chí sau: nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

Đây được xem là động thái để tạo ra các “barie” đối với hiệu quả hoạt động dự án, tránh tình trạng khi chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng tiến độ công trình vẫn không thể đưa vào hoạt động suốt nhiều năm liên tục, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Ký quỹ tránh “ôm” đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 43, khoản 4 Điều 77 của Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật này thì khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hay chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm thực hiện dự án đầu tư đối với các doanh nghiệp sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư đối với công trình dự án để có lộ trình tiếp theo được cấp phép xây dựng, công nhận đủ điều kiện thi công…

Cụ thể, đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%; Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%. Nghĩa là, tùy theo tổng vốn đầu tư của dự án công trình đã được phê duyệt trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng về số tiền tương ứng với phần trăm số vốn đăng ký thực hiện dự án.

Mức tiền ký quỹ sẽ được hoàn trả 50% hoặc giảm 50% mức bảo lãnh tại thời điểm nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp giấy phép hoặc chấp thuận khác để thực hiện hoạt động xây dựng. Số tiền còn lại sẽ được hoàn trả hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng.

Và, thời gian thỏa thuận về việc tiến độ dự án hoàn thành tương ứng với thời điểm nhà đầu tư được nghiệm thu công trình dự án của mình để đưa vào sử dụng cũng được ràng buộc bằng các điều khoản rất cụ thể.

Như vậy, việc yêu cầu ký quỹ hoặc bảo lãnh của tổ chức tín dụng theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã góp phần tạo cơ chế “barie” đối với hiệu quả hoạt động dự án sau khi nhà đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất…