Nhiều động lực cho thị trường BĐS

Thị trường BĐS đang dần phục hồi nhờ kinh tế – xã hội khởi sắc 6 tháng đầu năm, sau khi dịch COVID-19 đã được kiểm soát.

Báo cáo kinh tế vĩ mô của Maybank Investment Bank mới đây cho thấy, nền kinh tế – xã hội Việt Nam đang ngày càng khởi sắc. Dự báo GDP năm 2022 tăng lên 6,9% do ngành kinh tế Việt Nam trong tháng 6/2022 tăng trưởng mạnh và cao nhất trong nhiều năm. Đáng chú ý, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng đã tạo triển vọng tích cực cho thị trường BĐS.

Theo đó, GDP quý 2/2022 ước tính tăng 7,72%, cao hơn tốc độ tăng của quý 2 trong 10 năm qua. Cụ thể, GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng cùng kỳ của năm 2020 và 2021 nhưng thấp hơn cùng kỳ năm 2018 – 2019. Công nghiệp và xây dựng vẫn là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng cao và đóng góp nhiều nhất vào tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 6 tháng đầu năm ước đạt xấp xỉ 10 tỷ USD, cao nhất trong 6 năm qua, trong đó BĐS giữ vị trí top 2 với 22% FDI.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – tài chính BĐS Dat Xanh Services; CEO Công ty tài chính FINA cho biết, điểm tích cực của tình hình kinh tế – xã hội 6 tháng đầu năm là lạm phát của Việt Nam đang được duy trì khá thấp. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 2,44% so với cùng kỳ năm trước do ảnh hưởng của các đợt điều chỉnh giá xăng dầu theo giá nhiên liệu thế giới. Đây là thành công của Việt Nam trong kiểm soát lạm phát trước bối cảnh nhiều quốc gia trên thế giới đang chịu áp lực lạm phát rất lớn. Dự báo lạm phát của Việt Nam năm 2022 nằm trong khoảng 4% – 4,5%, năm 2023 khoảng 5%- 5,5%.

Với sự tăng trưởng của nền kinh tế – xã hội trong 6 tháng đầu năm, cùng với những quy định về luật kinh doanh BĐS như Nghị quyết 18 NQ/TW về thuế suất, giao đất, giao dịch BĐS; tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng BĐS; kiểm soát phân lô tách thửa tại các tỉnh, thành bắt đầu có hiệu lực, góp phần làm lành mạnh và minh bạch hóa các hoạt động mua bán BĐS.

Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng cũng được triển khai từ đầu năm đến nay đã tác động đến thị trường BĐS như: Cao tốc Bắc Nam hoàn thành 58%; miền Bắc và miền Trung đang đẩy mạnh phát triển đường ven biển, cao tốc (Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột, Bình Phước – TP Hồ Chí Minh); miền Nam khởi công xây dựng Nhà ga hành khách Sân bay quốc tế Long Thành, đưa vào sử dụng cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận…

Nguồn cung BĐS tăng trở lại

Theo Viện nghiên cứu Kinh tế – tài chính BĐS Dat Xanh Services, với những động lực trên, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS đã tăng mạnh nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm, đặc biệt tại thị trường TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, thị trường BĐS Hà Nội vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong quý 2 và 6 tháng đầu năm 2022. Hiện nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số dự án đô thị lớn với hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nguồn cung mới quý 2 ghi nhận hơn 3.200 sản phẩm, giảm 30% theo quý; nguồn cung sơ cấp hơn 7.500 sản phẩm, giảm 43% theo quý. Đáng chú ý, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Đông (62%), khu Tây (31%).

Báo cáo về tình hình kinh tế – xã hội của Tổng cục Thống kê mới đây cho thấy, tính chung 6 tháng đầu năm 2022, giá trị tăng thêm ngành công nghiệp tăng 8,48% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 9,66%.

Giá trị tăng thêm toàn ngành công nghiệp 6 tháng đầu năm 2022 ước tính tăng 8,48% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 9,66%, đóng góp 2,58 điểm phần trăm vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế; ngành sản xuất và phân phối điện tăng 6,1%, đóng góp 0,24 điểm phần trăm; ngành cung cấp nước và xử lý rác thải, nước thải tăng 6,51%, đóng góp 0,04 điểm phần trăm; ngành khai khoáng tăng 2,28%, đóng góp 0,08 điểm phần trăm trong mức tăng chung.

Xét theo địa phương, chỉ số sản xuất công nghiệp 6 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước tăng ở 61 địa phương và giảm ở 2 địa phương trên cả nước.

Theo Tổng cục Thống kê, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo phục hồi mạnh mẽ khi dịch bệnh được kiểm soát. Cụ thể, địa phương có chỉ số sản xuất của ngành công nghiệp chế biến, chế tạo 6 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước tăng cao là: Bắc Giang tăng 48,9%; Quảng Nam tăng 25,4%; Hà Giang tăng 23%; Bình Phước tăng 23,7%; Sơn La tăng 14,4%; Đắk Lắk tăng 10%; Bắc Ninh tăng 19,8%; Bạc Liêu tăng 8,9%.

Riêng Kon Tum, IIP ngành chế biến, chế tạo giảm 7,4% nhưng sản xuất điện (chiếm quyền số 54,5% trong toàn ngành công nghiệp) tăng 38,7% đã góp phần làm IIP tăng 20,6%.

Chính nhờ sự phục hồi mạnh mẽ, chỉ số IIP của những địa phương này đều nằm trong top những địa phương có tốc độ IIP tăng cao nhất cả nước. Trong đó, Bắc Giang là địa phương có tốc độ tăng IIP cao nhất cả nước (48,9%). Theo sau là Lai Châu, Quảng Nam, Hà Giang, Bình Phước, với tốc độ tăng IIP lần lượt đạt 45,4%, 25%, 23,9% và 22,1%.

Ở chiều ngược lại, hoạt động sản xuất kinh doanh vẫn gặp nhiều khó khăn, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chưa lấy lại đà tăng trưởng cao như thời điểm trước khi xảy ra dịch bệnh khiến chỉ số sản xuất của ngành công nghiệp chế biến, chế tạo 6 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước của một số địa phương tăng thấp.

Cụ thể, những địa phương có chỉ số sản xuất của ngành công nghiệp chế biến, chế tạo 6 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước tăng thấp là: Tiền Giang và Long An cùng tăng 5,7%; Bắc Kạn tăng 3,8%; Đà Nẵng tăng 3,3%; TP. Hồ Chí Minh tăng 2,6%; Ninh Bình tăng 1,7%; Hà Tĩnh tăng 0,3%; Trà Vinh tăng 4,9%.

Riêng tỉnh Bình Thuận ngành chế biến, chế tạo tăng 13,7% nhưng sản xuất điện (chiếm quyền số 59,8% trong toàn ngành công nghiệp) giảm 1,1% làm chỉ số IIP 6 tháng đầu năm 2022 chỉ tăng 2,1%.

Nguồn: GSO

Sau khi dự án đường Vành đai 4 được Quốc hội thông qua và ra Nghị quyết thực hiện, UBND thành phố đang triển khai các bước chuẩn bị đầu tư dự án.

Thông tin với PV Tiền Phong, đại diện UBND thành phố Hà Nội cho biết, thành phố vừa hình thành và ra mắt Ban Chỉ đạo thực hiện dự án. Do có quy mô, phạm vi lớn cũng như tính chất quan trọng của dự án nên Bí thư Thành ủy Hà Nội được cử làm Trưởng Ban chỉ đạo, các đồng chí Phó Bí thư trong đó có Chủ tịch UBND thành phố khi được kiện toàn sẽ là phó ban. Các Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội sẽ làm trưởng các tổ công tác chuyên ngành. Chẳng hạn như Tổ công tác chỉ đạo thực hiện dự án sẽ do Phó Chủ tịch Dương Đức Tuấn làm tổ trưởng; Tổ công tác chỉ đạo thực hiện giải phóng mặt bằng (GPMB) sẽ do Phó Chủ tịch Nguyễn Trọng Đông làm tổ trưởng… Các Bí thư quận, huyện mà dự án đi qua và giám đốc các sở, ngành liên quan là thành viên Ban Chỉ đạo…

Thành phố xác định thời gian thực hiện dự án khoảng 5 năm, thời gian bắt đầu thực hiện là từ năm 2022, do vậy việc triển khai, hoàn thành các phần việc được giao tại dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô chính là “thước đo” năng lực lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của cấp ủy, chính quyền các cấp và là uy tín cá nhân của mỗi thành viên trong Ban Chỉ đạo được giao nhiệm vụ.

Một trong những nhiệm vụ trước mắt, quan trọng nhất là Ban hành kế hoạch tổ chức, thực hiện, sau đó khẩn trương xác định, công bố chỉ giới đường đỏ, tổ chức cắm mốc làm cơ sở để thực hiện GPMB phục vụ dự án.

Vì sao giải phóng mặt bằng có đoạn đến 130 m mặt cắt ngang?

Đề cập tuyến đường được Thành ủy Hà Nội yêu cầu GPMB có đoạn từ 125 đến 130 mét mặt cắt ngang, trong khi dự án đường Vành đai 4 – Vùng thủ đô phục vụ cho giao thông đường bộ được lập chỉ là 90 mét, đại diện Sở GTVT Hà Nội cho biết, ngoài 90 mét mặt đường cắt ngang phục vụ giao thông, Hà Nội sẽ giải phóng mặt bằng thêm diện tích một bên đường với dải đất có mặt cắt ngang rộng khoảng 30-35 mét để làm quỹ dự trữ, quỹ đất này sẽ chạy dọc theo hành lang tuyến đường đoạn qua Hà Nội.

Mục đích bố trí quỹ đất này, theo đại diện Sở GTVT Hà Nội cho biết, là để xây dựng 2 tuyến đường sắt đô thị chạy theo hành lang phía Đông và phía Tây thành phố. Hai tuyến này gồm: Tuyến đường sắt Vành đai phía Đông kết nối Ngọc Hồi – Lạc Đạo – Bắc Hồng – Thạch Lỗi (có tiến độ đầu tư trước năm 2030) và tuyến Vành đai phía Tây kết nối Ngọc Hồi – Thạch Lỗi (có tiến độ đầu tư, xây dựng giai đoạn 2030-2050).

“UBND thành phố Hà Nội đề xuất giải phóng mặt bằng ngay 30m dành cho hành lang đường sắt trong tương lai trong tổng thể mặt cắt ngang dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô Hà Nội để có quỹ đất xây dựng 2 dự án đường sắt. Việc này cũng giúp hạn chế kinh phí giải phóng mặt bằng trong tương lai khi các dự án này triển khai”, đại diện Sở GTVT Hà Nội thông tin.

Để xây dựng tuyến đường Vành đai 4 với thiết kế, mặt bằng được giải phóng như trên, đại diện đơn vị Tư vấn dự án cho biết, đường Vành đai 4- Vùng thủ đô có 1.341 ha đất nằm trong diện phải GPMB. Trong đó riêng trên địa phận thành phố Hà Nội là 741 ha. Phân tích các loại đất phải GPMB, đơn vị Tư vấn cho biết, đất trồng lúa chiếm diện tích lớn nhất với khoảng 816 ha, tiếp đến là đất nông nghiệp khác khoảng 258 ha. Ít nhất là đất dân cư khoảng 58 ha. Số hộ dân phải thực hiện phương án di dời, tái định cư tại 2 tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và thành phố Hà Nội khi thực hiện dự án Vành đai 4- Vùng thủ đô vào khoảng trên 1.000 hộ.

Để đáp ứng tiến độ thi công dự án và hoàn thành vào năm 2027, đơn vị Tư vấn dự án đề nghị, công tác GPMB cho dự án phải thực hiện xong trong giai đoạn từ nay đến năm 2024.

Thực trạng room tín dụng với lĩnh vực bất động sản

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng hết quý I/2022 đạt 5,04%, cao gấp 2,3 lần cùng kỳ năm ngoái. Nhiều ngân hàng đã dùng gần “cạn sạch” mức tăng trưởng tín dụng được giao lần đầu.

Cụ thể, theo chia sẻ của Chủ tịch Vietcombank cho biết, đến ngày 29/4 mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng này đã đạt 8,8%. So với room tín dụng được cấp lần đầu là 10%, Vietcombank đã sử dụng gần hết. Hay theo Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), MB cũng đã chạm mức tăng trưởng tín dụng 14,8% trong quý I. Mức tăng trưởng này cũng đã chạm mức tín dụng tạm cấp lần đầu của MB là 15% và đang chờ đợi phê duyệt hạn mức tín dụng mới.

Quý I/2022 đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng cao chưa từng có tại các ngân hàng.

Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số ngân hàng như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản (BĐS). Hạn mức tín dụng được tạm cấp trong năm 2022 không lớn, vì vậy ngân hàng này sẽ ưu tiên nhóm lĩnh vực như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ…

Có thể thấy trong những năm gần đây, hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng được cấp khá thận trọng. Room tín dụng sẽ được NHNN cấp theo quý, khi gần hết các ngân hàng sẽ phải xin thêm và chờ duyệt để cân đối cho vay.

Không có thị trường nào chỉ tăng mãi

Mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội,…. Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung – cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, thực tế, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng.

“Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt”, ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Và không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

Chia sẻ với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện tại, áp lực lớn nhất là các chủ đầu tư sử dụng vốn vay, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu cũng đang bị kiểm soát chặt. Nguồn tài chính tự có và huy động từ khách hàng thì không đủ. Do đó, không thể triển khai được dự án, dẫn đến nguồn cung suy giảm.

Trong khi đó, nhiều người vay mua nhà hiện cũng đang gặp khó do ngân hàng không còn room, điều này khiến lực cầu trên thị trường suy giảm. Trong khi đó, giá nhà đã tăng rất cao trong giai đoạn vừa qua.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế”, ông Toản nhận định.

Thị trường sẽ chững đến khi dòng tiền quay trở lại

Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Theo ông Toản dự báo, nếu NHNN không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại. Ngoài ra, thị trường chứng khoán hiện nay cũng chỉ loanh quanh ở mức 1.200 điểm và thanh khoản rất thấp nên dòng vốn từ thị trường này chảy sang bất động sản cũng không có, càng gây khó khăn hơn cho bất động sản.

Ông Toản cho rằng, quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không “đóng băng”. Bởi những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ được qua giai đoạn này. Bên cạnh đó, nợ xấu trong bất động sản hiện nay cũng không phải quá lớn. Do đó, tuy thị trường lúc này có thể không sôi động nhưng cũng sẽ không lụi tàn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản cực sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng.

“Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung – cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này. Nên, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại”, ông Điệp nói.