Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng cuối năm dù có những tín hiệu tốt nhưng vẫn còn nhiều dự án chưa gỡ vướng được về pháp lý, giao dịch hạn chế. Thế nhưng giá BĐS không giảm là mấy. Nhiều người đặt câu hỏi liệu thị trường đã vượt “đáy”?

Rất lâu nữa mới có thêm nhiều sản phẩm mới

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes cho biết, thị trường BĐS đang xảy ra “nghịch lý”: khó khăn nhưng giá không giảm, đặc biệt là phân khúc căn hộ để ở. “Hiện tượng giá tăng hoặc đi ngang chủ yếu rơi vào các sản phẩm ở trung tâm thành phố lớn. Lý do giá không giảm do nguồn cung khan hiếm, quỹ đất ít. Mặc dù, Nhà nước tích cực tháo gỡ cho các dự án mới, nhưng diễn biến còn chậm và sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có thể có sản phẩm”, ông Chung nói.

Ngoài ra, ông Chung cho rằng, do chi phí đầu vào tăng cao hơn như tiền thuế đất theo khung giá mới, khá sát thị trường. Hay trước đây, chủ đầu tư có thể nộp thuế theo từng giai đoạn phát triển dự án thì nay phải nộp trong một thời gian ngắn, điều đó buộc các nhà đầu tư phải chuẩn bị dòng tiền lớn và cũng không dễ dàng vay ngân hàng. Giá nguyên vật liệu tăng, các sản phẩm ra thị trường muộn giá cũng đều cao hơn các sản phẩm ra trước, do phải đầu tư thêm các tiện ích, mức độ hoàn thiện cao hơn… Với những yếu tố này, giá nhà chung cư tại các trung tâm thành phố chỉ có thể đi ngang hoặc tăng, chứ không thể giảm giá.

Đánh giá về tình hình thị trường BĐS quý 3 vừa qua, ông Chung cho hay, tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM đã bắt đầu có tín hiệu vượt “đáy”. Tức là giao dịch sản phẩm thứ cấp đã tích cực hơn, lượng sản phẩm “cắt lỗ” giảm, giá nhích dần.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3/2023 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

“Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn”, ông Hải đánh giá.

Theo ông Hải, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trên 3% so với quý trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho biết: “Các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng đều đang rất khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế như hiện nay. Với lĩnh vực BĐS, đây là lần đầu tiên thị trường rơi vào tình thế khó nhưng so với cách đây 10 năm, thời điểm hiện nay vẫn có những điểm khác nhau”.

Theo ông Đính, giai đoạn 2008 – 2014, khủng hoảng về lĩnh vực BĐS bởi nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp dư thừa hàng tồn rất lớn. Hiện nay, cầu đang rất lớn nhưng cung lại không có. Theo đó, giá BĐS không giảm mà còn có xu hướng còn tăng.

Đã có những tín hiệu tích cực

Với sự vào cuộc của Chính phủ, Tổ công tác do lãnh đạo Bộ Xây dựng chủ trì đã tích cực gỡ vướng pháp lý, vốn cho các dự án từ cuối năm 2022 đến nay. Thậm chí, mới đây những ngày cuối tháng 10, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 993 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh yêu cầu các địa phương, doanh nghiệp quyết tâm hơn nữa, chủ động tổ chức triển khai thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ đề ra. Theo đó, vấn đề pháp lý và vốn cho doanh nghiệp BĐS được coi trọng xử lý.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 486 dự án BĐS đã được gỡ vướng. Trong đó, TPHCM giải quyết được 67/180 dự án, Hà Nội giải quyết được 419/712 dự án và đang tiếp tục giải quyết 293 dự án. Các địa phương khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vẫn đang tăng.

Ông Hoàng Hải cho biết thêm, thị trường BĐS quý 3/2023 ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng trưởng trở lại ở một số dự án chất lượng tốt, nhiều dự án bắt đầu mở bán, nhiều chủ đầu tư rục rịch triển khai dự án mới. Một số khu vực tại TPHCM và các tỉnh lân cận, hoạt động mua bán đã trở lại ở phân khúc căn hộ, nhà liền thổ. Những tín hiệu tích cực về sức cầu cho thấy, từ nay đến cuối năm, bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ có những mảng tươi sáng, giúp thúc đẩy quá trình “tan băng”, nhất là khi trong ngày 2/11, rất nhiều mã chứng khoán BĐS đã tăng kịch trần. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy, thị trường chứng khoán và BĐS có thể đã thoát đáy. .

Còn theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường BĐS chỉ mới phục hồi được khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ nửa cuối năm 2024 khi các chính sách đã thẩm thấu mạnh hơn và một số luật quan trọng được thông qua.

Theo Quyết định số 1145 ngày 19/10/2023 của UBND tỉnh Bắc Giang, tỉnh này sẽ tiếp tục điều chỉnh 93ha đất thuộc khu vực thành phố Bắc Giang, sang đất phục vụ công nghiệp và các mục đích liên quan.

Thành phố Bắc Giang sẽ dành một quỹ đất đáng kể cho phát triển công nghiệp.

Theo Quyết định này, địa điểm điều chỉnh được thực hiện tại khu vực phường Đa Mai và xã Song Mai, thành phố Bắc Giang. Ranh giới điều chỉnh quy hoạch như sau: Phía Bắc giáp đất nông nghiệp thôn Phúc Thượng, xã Song Mai; Phía Nam giáp đường nối từ đường vành đai thành phố đi thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên; Phía Đông giáp đất nông nghiệp thôn Mai Cao, xã Song Mai, Tổ dân phố Thanh Mai, phường Đa Mai; Phía Tây giáp đất nông nghiệp xã Nghĩa Trung, huyện Việt Yên.

Về điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất: Sẽ điều chỉnh khu đất với diện tích khoảng 93ha, trong đó gồm 2,6ha quy hoạch đất nông nghiệp, 15,7ha quy hoạch đất công viên nông nghiệp; 16,5ha mặt nước; 10,3ha quy hoạch đất du lịch và đường giao thông. Số diện tích này sẽ được điều chỉnh thành 76,5ha quy hoạch đất công nghiệp; khoảng 6,3ha quy hoạch cây xanh cách ly và đường giao thông.

Cùng với đó, tỉnh điều chỉnh cục bộ quy hoạch giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc theo phương án quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh.

UBND tỉnh Bắc Giang giao Sở Xây dựng, UBND thành phố Bắc Giang chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, số liệu báo cáo, các nội dung thẩm định theo quy định, có trách nhiệm tổ chức thực hiện theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước.

Việc điều chỉnh này nhằm hiện thực hóa Đồ án Quy hoạch tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 219/QĐ-TTg ngày 17/02/2022. Theo Đồ án quy hoạch đã xác định xây dựng Khu công nghiệp Song Mai – Nghĩa Trung có quy mô khoảng 200ha tại địa bàn thành phố Bắc Giang và huyện Việt Yên.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú – Ảnh: VGP/Nhật Bắc

Phó Thống đốc cho biết, NHNN tiếp tục điều hành lãi suất theo hướng giảm dần, chỉ đạo các NHTM tiết kiệm chi phí, bằng mọi nguồn lực chia sẻ khó khăn giảm lãi suất cho doanh nghiệp.

Phát biểu tại hội nghị, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, thời gian qua kinh tế thế giới tiếp tục tăng trưởng chậm, sản xuất, thương mại toàn cầu khó khăn. Lạm phát hạ nhiệt nhưng vẫn còn cao, giá hàng hóa thế giới biến động khó lường do tác động từ diễn biến địa chính trị phức tạp, thời tiết khắc nghiệt. Đồng USD trên thị trường quốc tế biến động với biên độ lớn. Các ngân hàng trung ương lớn tiếp tục thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, trong khi một số ngân hàng trung ương châu Á giảm lãi suất hoặc giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc do kinh tế suy yếu và mong muốn phục hồi nhanh tăng trưởng kinh tế.

Ở trong nước, tăng trưởng kinh tế ở mức thấp, xuất khẩu bị thu hẹp, các ngành sản xuất nói chung vẫn gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng từ cầu thế giới, kể cả cầu đầu tư và cầu tiêu dùng giảm; thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, trái phiếu… cũng gặp nhiều khó khăn.

Tất cả những diễn biến này đã ảnh hưởng không thuận lợi đến sự phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, khiến cho các doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức sau đại dịch COVID-19, làm giảm khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Trong bối cảnh đó, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các cấp, các ngành đã quyết liệt ban hành nhiều chủ trương, cơ chế chính sách đồng bộ để gỡ khó và đồng hành cùng doanh nghiệp.

Thực hiện chủ trương của Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và ngành Ngân hàng cũng đã quyết tâm, nỗ lực triển khai đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng hấp thụ vốn tín dụng của nền kinh tế, như:

Thứ nhất, từ đầu năm đến nay, NHNN điều hành CSTT theo xu hướng nới lỏng từng bước phù hợp với yêu cầu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô bằng việc 4 lần điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành với mức giảm 0,5-2,0%/năm nhằm định hướng và tạo điều kiện cho các TCTD giảm mặt bằng lãi suất cho vay, góp phần tăng cường đầu tư xã hội, hỗ trợ sản xuất, tăng trưởng kinh tế và giải quyết việc làm.

Đến nay, lãi suất cho vay VND đã giảm bình quân khoảng 1,5 – 2,0%/năm so với cuối năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do tác động của độ trễ chính sách sau những lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành của NHNN. Từ đầu năm chỉ kỳ vọng giảm 1,5% nhưng đến nay mới tháng 10 đã giảm mức 1,5-2% từ nay đến cuối năm sẽ tiếp tục giảm.

Đồng thời, điều hành linh hoạt, chủ động thị trường tiền tệ, tỷ giá để tạo môi trường ổn định, thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu của doanh nghiệp.Ngoại tệ tỉ giá có dao động lên xuống nhưng vẫn trong khuôn khổ đạt mục tiêu kiểm soát lạm phát dưới 4,5% vì đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng.

Thứ hai, NHNN đã phân bổ và mở rộng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm cho các TCTD để các TCTD chủ động cân đối, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, người dân ngay từ đầu năm; chỉ đạo các TCTD tập trung tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên và là động lực tăng trưởng.

Đồng thời, ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ các khách hàng gặp khó khăn, chưa có khả năng trả nợ không bị chuyển nhóm nợ và tiếp tục được các TCTD xem xét cho vay mới nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Thứ ba, chỉ đạo các TCTD triển khai nhiều chương trình tín dụng đặc thù như: chương trình tín dụng 15.000 tỷ đồng đối với lĩnh vực lâm sản, thủy sản; chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực BĐS; Chính sách hỗ trợ 2% lãi suất… 20.000 tỷ đồng cho tín dụng tiêu dùng.

Thứ tư, hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để tạo điều kiện cho các TCTD mở rộng các hình thức cấp tín dụng trên cơ sở ứng dụng công nghệ số. Sửa đổi các quy định có liên quan về hoạt động cho vay của TCTD theo hướng giảm bớt các thủ tục không cần thiết và tạo thuận lợi hơn cho khách hàng trong tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng.

Thứ năm, tăng cường phối hợp chặt chẽ với chính quyền 63 tỉnh, thành phố nắm bắt kịp thời các khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp trên từng địa bàn liên quan đến tín dụng ngân hàng và chỉ đạo các TCTD khẩn trương có các giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ ngay. Trong đó, NHNN đặc biệt quan chỉ đạo xử lý kịp thời các kiến nghị của Hiệp hội ngành nghề, doanh nghiệp…

Với sự triển khai quyết liệt và nỗ lực của NHNN và ngành ngân hàng, đến ngày 29/9/2023, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng gần 7% (cùng kỳ năm 2022 tăng 11,05%), riêng trong tháng 9 những ngày đầu tháng 10 tốc độ tăng trưởng tích cực đạt hơn 1%. Tổng dư nợ cả nền kinh tế là khoảng 13 triệu tỷ đồng, từ đầu năm cung ứn thêm cho DN hỗ trợ thị trường trái phiếu đang khó khăn gần 600 nghìn tỷ.

Nói về định hướng điều hành trong thời gian tới, Phó Thống đốc cho biết NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ bảo đảm ổn định.

Trong đó công cụ tỉ giá, bảo đảm ổn định, lãi suất được điều hành theo hướng ổn định, giảm dần, phù hợp với diễn biến lạm phát và tình hình tăng trưởng kinh tế, không để tình trạng đầu cơ găm giữ nâng tỉ giá, sự dụng các nguồn lực, bảo đảm tiếp tục điều hành tỉ giá.

Thứ hai là tiếp tục điều hành lãi suất theo hướng giảm dần, NHNN chỉ đạo các NHTM tiết kiệm chi phí, bằng mọi nguồn lực chia sẻ khó khăn giảm lãi suất cho DN.

Thứ ba là tháo gỡ các điều kiện thủ tục tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên theo Phó Thống đốc, cái này có hai mặt, vì một mặt nếu như không bảo đảm tối thiểu trong điều kiện tín dụng có thể dẫn đến không an toàn lành mạnh các tổ chức tín dụng và an toàn tài chính quốc gia. Vì thế, quan điểm NHNN là bảo đảm hài hòa an toàn vốn, ngược lại tạo điều kiện thuận lợi cho mở rộng tín dụng.

“Các giải pháp này chúng tôi đã cố gắng tạo điều kiện tích cực nhất. Ngay hôm qua, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo tập trung tháo gỡ khó khăn cho các Tập đoàn, Tổng công ty lớn, các doanh nghiệp chủ lực của nền kinh tế. Thậm chí, cần có cơ chế tín dụng riêng chẳng hạn.

Ngoài ra, các Tập đoàn lớn trong các lĩnh vực khác, trong đó có bất động sản cũng sẽ có chủ trương và giải pháp thời gian tới”, ông Tú nhấn mạnh.

Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý III/2023, thị trường không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2 – 5%. Có thể nói thị trường đã chạm đáy và hoàn toàn có thể dự báo thị trường sẽ dần hồi phục.

Từ đầu năm tới nay, Chính phủ, bộ ngành và các địa phương liên tục có những động thái mạnh tay nhằm kích thích kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), tiêu điểm là việc NHNN hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%, lãi suất tái cấp vốn về 4,5%.

Lãi suất huy động hạ nhiệt sâu kéo theo lãi suất cho vay đang tiệm cận về mức đầu năm 2022. Lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh đang được các ngân hàng chào với mức trung bình 6,5 – 7,5%/năm. Nhiều ngân hàng chào các khoản vay mới mua bất động sản trong thời gian ưu đãi 7,5 – 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình 11 – 12%.

Ngân sách phê duyệt cho các hạng mục đầu tư công 2023 lên đến mức 700.000 tỷ đồng. Lần đầu tiên sau ba quý, giải ngân vốn đầu tư công được khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch. Chính phủ tập trung mạnh mẽ cho đầu tư công, kỳ vọng sẽ mở ra những cơ hội thúc đẩy kinh tế sớm phục hồi.

Thông tư 06 về việc cho vay để trả trước hạn khoản vay cũ tại ngân hàng khác được ban hành. Sau nhiều lần hiệu chỉnh, đến nay Thông tư 06 cũng có những giá trị nhất định giúp gỡ khó cho cả doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận vốn vay.

Đến cuối tháng 9/2023, cạnh tranh về lãi suất cho vay kỳ hạn ngắn (6 tháng đến 1 năm) giữa các ngân hàng đang khá quyết liệt. Đơn cử như mức chào cho vay thấp nhất cho kỳ hạn 6 tháng là 5,6% tại Vietinbank, 6% tại BIDV, 6,9% tại Vietcombank.

Nghị định 10 được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đề cập đến nội dung condotel, officetel có thể được cấp sổ đỏ, qua đó kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý nhiều năm của loại hình này.

Gần đây, NHNN liên tục hút tiền về thông qua kênh phát hành tín phiếu với giá trị gần 90.000 tỷ đồng tính đến ngày 28/9/2023. Mục đích là giảm áp lực cho tỷ giá, không gây gián đoạn thanh khoản cho toàn bộ nền kinh tế, đảm bảo lãi suất thực của nền kinh tế tiếp tục xu hướng giảm.

Tuy nhiên, theo DXS – FERI, 9 tháng đầu năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi. Tình hình kinh tế trong nước và thế giới có tác động không thuận lợi cho thị trường bất động sản, niềm tin thị trường chưa được khôi phục hoàn toàn.

Du vậy, nhìn chung thị trường vẫn có những điểm sáng như lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022. Và dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường), nhưng tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý: quý 2 tăng hơn quý 1, quý 3 tăng hơn quý 2, và nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ như thế này duy trì ổn định thì kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), nhận định bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý III/2023, thị trường không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2 – 5%. Có thể nói thị trường đã chạm đáy và hoàn toàn có thể dự báo thị trường sẽ dần hồi phục.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Trong đó, cơ hội lớn nhất là Việt Nam đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt – Mỹ đã được nâng cấp.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thị trường bất động sản không thể khó khăn hơn nữa mà chỉ tốt lên, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua.