Author Archives: admintrator

Thời điểm hiện tại được các chuyên gia đánh giá là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý. Bên cạnh đó, đây cũng là giai đoạn thuận lợi để khách hàng mua nhà để ở đưa ra quyết định mua nhà.

Trước những động thái kiểm soát tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước đã có những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Về vấn đề này, ông Nguyễn Đức Quân – Phó tổng giám đốc Nam Land chia sẻ tại buổi tọa đàm diễn ra mới đây: “Bất động sản là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện biến động các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Bất động sản là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định hơn và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như: vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm. Và thực tế cũng đã chứng minh rằng, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát…”.

Ông Quân cho rằng, hiện nay là cơ hội “bắt đáy” thị trường bất động sản giữa thời thanh lọc gắt gao. Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

“Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường bất động sản. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ “lướt sóng” nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn”, vị này nhận định.

Tại báo cáo Dòng tiền khó của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nêu, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan chức năng liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua ngay lập tức đã khiến nguồn cung bất động sản chững lại.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán – trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.

Linh Phong

Nhịp sống kinh tế

Theo đó, điều chỉnh 05 lô đất có ký hiệu HH-1 (6.504m2), HH-2 (6.420 m2), HH-3 (5.330 m2), HH-4 (5.267 m2), HH-5 (6.181 m2) từ quy hoạch đất hỗn hợp thành quy hoạch đất nhóm ở. Chỉ tiêu các lô đất sau điều chỉnh, mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao 3 tầng.

Điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất 02 lô đất ký hiệu I-HH-17, I-HH-18: Điều chỉnh quy mô dân số tối đa khoảng 5.600 người. Điều chỉnh tầng cao từ 25 tầng lên thấp hơn hoặc bằng 28 tầng. Điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 7,4 lần lên nhỏ hơn hoặc bằng 13 lần. Điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất 02 lô đất ký hiệu I-OXM-06, I-OXM-09: Điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 3,5 lần lên nhỏ hơn hoặc bằng 5 lần. Điều chỉnh mật độ xây dựng từ 70% thành 88%.

Loạt phân khu và khu đô thị ở Bắc Giang được điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng và tăng chiều cao công trình. (Ảnh minh họa: Lộc Liên)

Cũng mới đây, UBND tỉnh Bắc Giang đã phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu số 6, 7 thuộc Khu đô thị phía Nam (TP Bắc Giang) tỷ lệ 1/500.

Cụ thể, điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất 2 lô đất ký hiệu C-HH-01 và C-HH-02 bao gồm: Điều chỉnh quy mô dân số từ 3.520 người thành tối đa khoảng 5.600 người.

Điều chỉnh tầng cao từ 25 tầng lên thấp hơn hoặc bằng 28 tầng. Điều chỉnh tầng hầm từ 2 tầng thành 1 tầng. Điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 8,4 lần lên nhỏ hơn hoặc bằng 13 lần. Điều chỉnh mật độ xây dựng từ 40 – 61% thành mật độ xây dựng Khối đế nhỏ hơn hoặc bằng 53%. Mật độ xây dựng Khối tháp nhỏ hơn hoặc bằng 40%.

Điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất của 3 lô đất ký hiệu C-LK-8, C-LK-9, C-LK-10 bao gồm: Điều chỉnh tầng cao từ 5 tầng thành tầng cao từ 4 -5 tầng. Điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 4-5 lần thành nhỏ hơn hoặc bằng 5 lần. Điều chỉnh mật độ xây dựng từ 80-100% thành mật độ xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 88%.

Thu hút đầu tư khách sạn cao tầng

UBND tỉnh Bắc Giang vừa ban hành quy định phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư Mai Trung, huyện Hiệp Hòa (tỷ lệ 1/500).

Theo đó, điều chỉnh tên đồ án quy hoạch từ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư Mai Trung, huyện Hiệp Hòa (tỷ lệ 1/500) thành quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư Mai Trung, huyện Hiệp Hòa (tỷ lệ 1/500). Quy mô dân số điều chỉnh từ 1.500 người lên khoảng 2.100 người.

Tương tự, UBND tỉnh này cũng vừa ban hành Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung TP Bắc Giang đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, phạm vi lập điều chỉnh cục bộ Quy hoạch tại Khu số 11, 12 thuộc Phân khu số 2.

Cụ thể, vị trí 1 điều chỉnh và bố trí sắp xếp lại cơ cấu sử dụng đất trong ranh giới khu vực với diện tích 10,99 ha (trong đó 6,7 ha quy hoạch đất đơn vị ở, 2,14 ha quy hoạch đất trường học, 0,44 ha quy hoạch đất cây xanh và đường giao thông) theo hướng di chuyển lô đất quy hoạch trường học sang vị trí bên cạnh khu vực điều chỉnh, bổ sung quy hoạch đất công cộng đô thị và đất hỗn hợp. Cơ cấu sử dụng đất của khu vực sau điều chỉnh như sau: 6,84 ha quy hoạch đất đơn vị ở; 1,66 ha quy hoạch đất công cộng đô thị; 1,8 ha quy hoạch đất hỗn hợp và đường giao thông.

Một số dự án trên địa bàn Bắc Giang được điều chỉnh theo hướng tăng diện tích lô đất công cộng đô thị để thu hút đầu tư khách sạn cao tầng, điều chỉnh lô đất hỗn hợp sang đất đơn vị ở để tăng hiệu quả sử dụng đất. (Ảnh: Lộc Liên)

Vị trí 2, điều chỉnh và bố trí sắp xếp lại cơ cấu sử dụng đất trong ranh giới khu vực với diện tích 4,74 ha (trong đó 1,39ha quy hoạch đất đơn vị ở; 1,75 ha quy hoạch đất công cộng đô thị; 1,26 ha quy hoạch đất hỗn hợp và đường giao thông) theo hướng tăng diện tích lô đất công cộng đô thị để thu hút đầu tư khách sạn cao tầng, điều chỉnh lô đất hỗn hợp sang đất đơn vị ở để tăng hiệu quả sử dụng đất. Cơ cấu sử dụng đất của khu vực sau điều chỉnh như sau: 2,82 ha quy hoạch đất đơn vị ở, 1,67 ha quy hoạch đất công cộng đô thị và đường giao thông.

Sau thời gian biệt thự, nhà liền kề Hà Nội liên tục tăng giá, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho rằng hiện đã có chiều hướng chững lại liên quan đến tính thanh khoản, khả năng chi trả, cũng như mức độ hấp dẫn của sản phẩm và tính cạnh tranh với các dòng sản phẩm ở các địa phương lân cận.

Báo cáo quý 2 mới đây của Savills Việt Nam chỉ ra, Hà Nội chỉ có 146 căn biệt thự, nhà liền kề mới, giảm 82% theo quý và 84% theo năm. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua, ở mức 993 căn, giảm 34% theo quý và 49% theo năm.

Lượng giao dịch giảm 55% theo quý và 72% theo năm với chỉ 302 giao dịch. Huyện Gia Lâm có lượng giao dịch nhiều nhất với 69% thị phần, theo sau bởi Hà Đông với 15%. Liền kề và nhà phố (shophouse) chiếm 67% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ ở mức 30%, giảm 14 điểm % theo quý và 25 điểm % theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới chỉ có 14%.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn trước đó cũng cho thấy người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội khi lượng quan tâm tới thị trường biệt thự/liền kề giảm 11% theo năm và giảm 14% với shophouse.

Mặc dù giao dịch giảm nhưng nửa đầu năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Trong đó, giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. Đáng chú ý, so với năm 2018, giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.

Cũng theo báo cáo của Savills, trong quý 1/2018, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự hạng A Hà Nội là 65 triệu đồng/m2, đến quý I/2022, Savills ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự Hà Nội đạt 134 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện mức giá cao kỷ lục là 569 triệu đồng/m2,

Lý giải về điều này, chuyên gia của Savills nhận định, người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, vì nguồn cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội.

Các chuyên gia cho rằng, việc Hà Nội sắp cho phép tách lô, tách thửa trở lại sẽ tạo thêm nguồn cung. Tuy nhiên, việc phân lô bán nền khó xảy ra tình trạng sốt “nóng” như trước đây, bởi hiện nay thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, cũng như các công cụ quản lý, chính sách mới của Nhà nước nên các nhà đầu tư trong tâm thế nghe ngóng, dè chừng.

Phân lô bán nền khó sốt “nóng” trở lại

Dự thảo “Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội”, quy định tại 4 quận lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng), những lô đất đủ điều kiện để tách thửa phải đáp ứng đủ điều kiện không nhỏ hơn 30m2. Trong khi đó, tại thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại (Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ) không được nhỏ hơn 40m2…

Nhiều ý kiến cho rằng, việc Hà Nội sắp cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ khiến thị trường phân lô bán nền diễn ra rầm rộ, cùng với đó việc “thổi giá” tạo sốt “ảo” làm loạn thị trường.

Nhận định về vấn đề này, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, việc tách lô, tách thửa là nhu cầu cấp thiết của thị trường, cũng như nhu cầu cấp thiết về nhà ở.

Theo các chuyên gia, việc Hà Nội sắp cho phép tách thửa trở lại thì phân khúc phân lô bán nền khó xảy ra tình trạng sốt “nóng” như trước đây.

Việc đề xuất diện tích tối thiểu tách lô, tách thửa của Hà Nội thực chất là việc quy định lại về diện tích thửa đất. Do đó, cần quy định cụ thể về số lượng được phép tách lô, tách thửa, nhất là những khu vực ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây, Ba Vì, Thạch Thất, Hoài Đức… những nơi nở rộ tình trạng phân lô bán nền tràn lan rồi bơm thổi, đẩy giá cao, sau đó bỏ hoang gây lãng phí. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng bức thiết.

Theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, mỗi một chính sách với những quy định cụ thể sẽ là công cụ điều tiết, quản lý giúp thị trường lành mạnh, ổn định hơn. “Sau nạn phân lô bán nền ồ ạt hồi đầu năm tại nhiều địa phương vào cuộc, dừng tách thửa, phân lô trong đó có Hà Nội khiến thị trường có dấu hiệu chững lại. Việc Hà Nội sắp cho phân lô bán nền trở lại giúp thị trường có nguồn cung tốt hơn, tuy nhiên sẽ khó xảy ra tình trạng sốt “nóng”, ồ ạt như trước”, Tiến sĩ Lượng nhận định.

Bởi, theo ông Lượng, thời điểm này thị trường bất động sản chịu nhiều tác động từ các công cụ quản lý của Nhà nước như: Việc siết tín dụng bất động sản; siết chặt quy hoạch; Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều bất động sản hay việc bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)… Do đó, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, dè chừng khi xuống tiền.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, sự vào cuộc của các địa phương chỉ là giải pháp tình thế trong khi cái “gốc” của vấn đề là những vướng mắc trong quy định của luật thì chưa được giải quyết.

“Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới luật. Hồi tháng 5/2022, một số đơn vị đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan”, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết.

Triệt tiêu nhà “siêu mỏng, siêu méo”?

Cũng theo nhiều chuyên gia đánh giá với quy định cụ thể này sẽ góp phần giải quyết vấn nạn nhà “siêu mỏng, siêu méo” phát sinh trên những tuyến đường mới mở trong thời gian tới.

“Dự thảo lần này có quy định cụ thể hơn về diện tích được phép tách thửa và phân loại chi tiết hơn cho từng khu vực. Tôi cho rằng, với quy định này sẽ góp phần hạn chế, tiến tới triệt tiêu những thửa đất không đủ điều kiện về diện tích nhưng vẫn được xây dựng nhà ở”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng nhìn nhận.

Nhà “siêu mỏng, siêu méo” xuất hiện nhan nhản bên các tuyến đường nghìn tỷ. Trong ảnh: ngôi nhà siêu mỏng, nhìn như “lưỡi dao” khổng lồ “mọc” lên khi giải phóng mặt bằng để mở rộng đường Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm.

KTS Phạm Thanh Tùng – Chuyên gia kiến trúc đô thị thì cho rằng, việc Hà Nội quy định tách thửa tại các quận nội thành với diện tích 40m2 là phù hợp. Nhưng việc này liệu có vi phạm vào quyền của công dân hay không, nhất là diện tích đất đó người dân đã được cấp sổ đỏ?.

“Đây chỉ là con số do chính quyền đặt ra nhưng người dân có sổ đỏ, sống hợp pháp trên mảnh đất của mình thì xử lý ra sao? Vì vậy, việc đưa ra con số này cần phải có lý giải hợp lý và khoa học. Đặc biệt, khi làm gì động đến quyền của công dân phải minh bạch, không áp chế người dân được mà nên có sự tuyên truyền, tạo điều kiện để người dân chuyển đến nơi khác sinh sống. Còn phần diện tích nằm trong quy hoạch phải tổ chức đấu giá”, KTS Phạm Thanh Tùng nói.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa chỉ giải quyết phần “ngọn” của vấn nạn nhà “siêu mỏng, siêu méo”. Bởi, hiện nay Hà Nội vẫn chưa có thiết kế đô thị, đặc biệt là các tuyến đường mới mở xuất hiện nhà cao thấp rất lộn xộn và mất mỹ quan, kiến trúc không theo quy định nào.

“Vấn đề thiết kế đô thị vốn đã được đặt ra từ rất lâu nhưng hời hợt và quan trọng là nó không được thực thi khi xây dựng, cải tạo đô thị. Người ta đã quá say sưa với những quy hoạch chung, quy hoạch định hướng cho vài chục năm sau, mà quên mất những quy hoạch chi tiết, những thiết kế đô thị phục vụ cho con người của ngày hôm nay. Nếu có thiết kế đô thị sẽ không có chỗ cho những nhà “siêu mỏng, siêu méo” xây dựng một cách vô lối như đã và đang xảy ra tại các đô thị như Hà Nội, TP HCM…”, KTS Phạm Thanh Tùng thẳng thắn chia sẻ.

Do đó, theo KTS Phạm Thanh Tùng trước hết về quy hoạch phải có tầm nhìn xa. Đồng thời, cần phân cấp cho chính quyền địa phương như cấp quận, cấp phường quản lý cả mặt kiến trúc, xây dựng theo quy hoạch của thành phố đã phê duyệt. Ngoài ra, chúng ta không nên làm để chữa cháy mà cần rà soát tất cả các nhà “siêu mỏng, siêu méo” , nếu ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, trật tự đô thị thì tiến hành giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân thỏa đáng.

Theo Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà, các nước trên thế giới thường mất 5-10 năm để xây dựng được bản đồ dữ liệu giá đất. Với Việt Nam, trong vòng 5 năm tới sẽ có hệ thống định giá đất mới.

Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà cho biết: Luật Đất đai 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường. Sau 10 năm, tới năm 2013, Luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số… Việc này nhằm xác định giá đất phù hợp với thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ TNMT, cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường (Ảnh: LV)

Tới Nghị quyết 18 của Trung ương đặt ra vấn đề “chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa”.

Xác định giá đất phù hợp thị trường

Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động… trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn.

Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

“Chúng ta sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu… Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định” – Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà chia sẻ.

Đồng thời, Bộ trưởng cũng nhấn mạnh cần có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

“Quá trình từ cuộc Cách mạng lần thứ tư, đến nay thế giới đã chuyển sang cách mạng số. Đây là giai đoạn chúng ta quyết định, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai, gồm kinh tế đất đai, giá đất… đã xác định rõ trong Nghị quyết 18. Đây cũng là giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch” – Bộ trưởng Hà Khẳng định.

Theo PGS.TS Ngô trí Long – Chuyên gia kinh tế, hiện tại việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số địa phương chưa tốt.

Đặc biệt, trình độ, năng lực thực hiện định giá đất của cán bộ định giá đất và của Hội đồng thẩm định giá còn hạn chế. Hội đồng thẩm định giá đất hoạt động kiêm nhiệm nên khó khăn về thời gian và ảnh hưởng đến chất lượng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.

“Vấn đề cốt lõi, quan trọng đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam lại rất khác xa so với giá thị trường” – PGS.TS Ngô trí Long cho biết.

Tăng tính khách quan

Được biết, Quy định về xây dựng và ban hành Khung giá đất, bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần bên cạnh mặt tích cực cũng tồn tại mặt tiêu cực như giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất thường lạc hậu, chưa phù hợp so với giá đất thị trường do ít được điều chỉnh, bổ sung kịp thời.

Việc giá đất sát với thực tế thị trường giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian thực hiện dự án đầu tư, khắc phục được tình trạng dự án chờ mặt bằng kéo dài, điều này cũng sẽ làm lợi cho xã hội. (Ảnh: LV)

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do bỏ khung giá đất nên Bảng giá đất ban hành đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường nên không quy định thời gian Bảng giá đất ban hành 5 năm 1 lần.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, để đảm bảo vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất, phù hợp với giá đất thị trường, tránh việc tùy tiện trong ban hành Bảng giá đất thì cần có sự thẩm định của cơ quan Trung ương. Đồng thời, cần tách bạch cơ quan xây dựng và cơ quan thẩm định bảng giá đất là 02 cơ quan độc lập.

Để cơ quan nhà nước có nguồn thông tin đầu vào minh bạch, khuyến khích người dân kê khai đúng giá đất chuyển (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt) và nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập.

Việc bổ sung thêm thành phần Hội đồng thẩm định là đại diện thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp, đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan… nhằm tăng thêm tính khách quan trong việc quyết định giá đất.

Với việc ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất mới tại TP HCM, các chuyên gia về xây dựng kỳ vọng sẽ là động lực để thực hiện nhanh chóng các dự án hạ tầng cơ sở.

Mới đây, Tập đoàn Khoa Học Kỹ Thuật Hồng Hải (Tập đoàn Foxconn) đã ký kết Biên bản ghi nhớ với CTCP KCN Sài Gòn – Bắc Giang (SBG) về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại KCN Quang Châu. Foxconn dự kiến đầu tư vào dự án mới tại Bắc Giang với tổng mức đầu tư khoảng hơn 300 triệu USD.

Đầu tuần qua, Tập đoàn Khoa Học Kỹ Thuật Hồng Hải (Tập đoàn Foxconn) đã ký kết Biên bản ghi nhớ với CTCP KCN Sài Gòn – Bắc Giang (SBG) – công ty con của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại KCN Quang Châu, tỉnh Bắc Giang.

Foxconn dự kiến đầu tư vào dự án mới này với tổng mức đầu tư khoảng hơn 300 triệu USD, sử dụng hơn 30.000 lao động địa phương. Vào tháng 4 năm ngoái, Foxconn từng công bố dự kiến đầu tư thêm 700 triệu USD vào Việt Nam, kỳ vọng mang lại doanh thu 10 tỷ USD trong ít năm tới.

Là một trong những Tập đoàn quy mô lớn nhất thế giới trong lĩnh vực điện tử, công nghệ thông tin, máy tính và quen thuộc với danh xưng “nhà lắp ráp iphone của Apple”, Foxconn bắt đầu các dự án đầu tư tại Việt Nam vào năm 2007 với các nhà xưởng đầu tiên trong các KCN ở Bắc Ninh và Bắc Giang.

Hiện nay, đây là doanh nghiệp FDI đầu tư lớn nhất tại KCN Quang Châu (Bắc Giang). Hiện tổng diện tích đất thuê đã lên tới 69,82 ha; tổng vốn đầu tư đăng ký của Foxconn tại đây đạt 773 triệu USD.

Bắc Giang được đánh giá là địa phương có nhiều ưu điểm trong thu hút FDI. Tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở khu vực chuyển tiếp từ vùng Trung du và miền núi phía Bắc đến vùng đồng bằng sông Hồng, thuộc vùng Thủ đô Hà Nội.

Ngoài ra, Bắc Giang còn nằm trên hành lang kinh tế Lạng Sơn-Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh, tỉnh còn có hệ thống giao thông thuận lợi, với đường sắt, đường bộ, đường sông… Đặc biệt, công tác cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư luôn được tỉnh Bắc Giang chú trọng.

Về tình hình thu hút vốn FDI, luỹ kế tổng vốn đầu tư vào tỉnh tăng ổn định theo thời gian. Năm 2016, tổng vốn đầu tư FDI đạt khoảng 3,4 tỷ USD. Đến năm 2021, tổng vốn đầu tư đã tăng lên 8,4 tỷ USD.

7 tháng đầu năm 2022, tỉnh Bắc Giang cũng đã cấp mới 17 dự án FDI, vốn đăng ký 268 triệu USD, bằng 43,8% so với cùng kỳ năm trước, điều chỉnh 23 dự án FDI tổng vốn tăng thêm 512 triệu USD, gấp 5,4 lần so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, Bắc Giang cũng là tỉnh phát triển về công nghiệp. Năm 2016, giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh chỉ đạt 73.450 tỷ đồng nhưng đến năm 2021, quy mô giá trị sản xuất toàn ngành công nghiệp của tỉnh Bắc Giang đạt gần 300.000 tỷ đồng.

Nguồn: Cục Thống kê tỉnh

7 tháng đầu năm 2022, giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh ước đạt 34.541 tỷ đồng, tăng 4,7% so với tháng trước; lũy kế 7 tháng đầu năm ước đạt 225.393 tỷ đồng, tăng 54,9% so với cùng kỳ

Kiểm điểm tiến độ từng dự án

Thực hiện chỉ đạo của Thường trực Tỉnh uỷ tại văn bản số 1226/-CV/TU ngày 5/5/2022 về việc tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng NOXH dành cho công nhân trên địa bàn tỉnh, UBND tỉnh đã giao nhiệm vụ cho các sở, ngành và UBND các huyện, TP. Cùng đó, Chủ tịch UBND tỉnh thành lập Tổ công tác hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án NOXH dành cho công nhân.

NOXH khu đô thị thị trấn Nếnh (Việt Yên) đang được đẩy nhanh tiến độ thi công.

Đồng chí Phan Thế Tuấn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh, Tổ trưởng tổ công tác cho biết: “Xác định NOXH dành cho công nhân có vai trò quan trọng bảo đảm an sinh xã hội, chăm lo đời sống người lao động. Hơn nữa, đây cũng là giải pháp quan trọng cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh của tỉnh cũng như tăng cường thu hút đầu tư doanh nghiệp (DN), tập đoàn lớn đến với Bắc Giang. Do đó tỉnh chỉ đạo sát sao, coi đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của tỉnh”.

Hiện nay, toàn tỉnh có 14 dự án NOXH dành cho công nhân đang được thực hiện. Trong đó, 10 dự án đã lựa chọn xong chủ đầu tư. Với mỗi dự án, tổ công tác đều theo dõi, đôn đốc, kiểm điểm tiến độ, nêu rõ trách nhiệm của đơn vị liên quan. Dự án khu NOXH dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh (Việt Yên) có tiến độ thực hiện nhanh, đạt kế hoạch đề ra. Sau khi được tháo gỡ vướng mắc về mặt bằng, Công ty tập trung nhân lực thi công. Hiện nay, Công ty xây dựng 5/10 tòa nhà theo kế hoạch.

Dự án khu nhà NOXH dành cho công nhân xã Quang Châu (Việt Yên) do Công ty cổ phần Đầu tư Vega làm chủ đầu tư với tổng mức vốn khoảng 1 nghìn tỷ đồng được xây dựng trên quỹ đất 4,2 ha cũng được chỉ rõ trách nhiệm trong từng khâu thực hiện. Nhà ở thuộc dự án gồm 3 tòa nhà ở xã hội cao 18 tầng, diện tích xây dựng khoảng 5.000 m2, diện tích sàn xây dựng 76,8 nghìn m2, còn lại là tòa thương mại.

Khi dự án hoàn thành sẽ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 3.600 người. Hiện chủ đầu tư đã xây dựng từng biểu tiến độ chi tiết thực hiện dự án. Công ty đang phối hợp với UBND xã, UBND huyện để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), dự kiến hoàn thành 15/10/2022; lập, thẩm tra, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công hoàn thành theo đúng trước ngày 15/11/2022.

Cùng với các dự án trên, hàng loạt dự án được kiểm điểm tiến độ định kỳ. Hằng tháng, Tổ công tác họp, nắm bắt vấn đề cụ thể, so sánh việc thực hiện giữa các thời điểm để đôn đốc, đồng thời làm rõ nguyên nhân chậm tiến độ, đề xuất cách xử lý các vấn đề liên quan.

Công khai rộng rãi, hỗ trợ thủ tục cho công nhân

Bên cạnh một số dự án thực hiện tốt và đạt được kết quả bước đầu thì còn không ít dự án khó khăn trong GPMB. Theo Sở Xây dựng, hiện nay Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2025 và Kế hoạch phát triển nhà giai đoạn 2021-2022 chưa được phê duyệt, do đó không có cơ sở để lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án NOXH dành cho công nhân đã có danh mục dự án được phê duyệt.

Huyện Việt Yên quy hoạch lên thị xã (đô thị loại IV), theo quy định phải có quy hoạch phân khu xây dựng. Tuy nhiên hiện nay, UBND huyện Việt Yên chưa kịp thời lập, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt nên một số dự án trên địa bàn chưa đủ kiện để thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định của Luật Xây dựng.

Việc thiết lập hồ sơ để đăng ký mua NOXH theo quy định của Luật Nhà ở gặp nhiều khó khăn, nhất là việc xác nhận về điều kiện nhà ở, đất ở của UBND cấp xã. Có ý kiến phản ánh, UBND một số xã không kiểm tra, xem xét để xác nhận cho hộ gia đình về điều kiện không có nhà ở, đất ở. Hiện nay các đối tượng là công nhân làm việc trong khu công nghiệp có nhu cầu đăng ký mua NOXH còn thấp.

Ông Nguyễn Minh Châu, Giám đốc Quản lý dự án NOXH dành cho công nhân tại khu đô thị mới thị trấn Nếnh cho biết: “Chủ đầu tư dự án đăng bán nhà ở hình thành trong tương lai từ tháng 5 đến tháng 7 mới tiếp nhận và gửi lên Sở Xây dựng để xét duyệt 27 hồ sơ. Trong đó chỉ có 13 hồ sơ là người lao động tại DN làm việc trong các khu công nghiệp xung quanh dự án gồm: Đình Trám, Quang Châu, Vân Trung”.

Để đẩy nhanh tiến độ dự án NOXH dành cho công nhân, thời gian tới, Sở Xây dựng, Sở TN&MT phối hợp khẩn trương trình phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2025 để làm cơ sở lập, phê duyệt danh mục dự án thu hút đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án NOXH dành cho công nhân dự kiến triển khai.

UBND huyện Việt Yên lập điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng để làm cơ sở thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của các dự án NOXH dành cho công nhân theo quy định.

Để công nhân biết đến dự án cần thông tin rộng rãi tới các DN và người lao động trong khu công nghiệp về việc bán nhà ở và các chính sách hỗ trợ vay vốn khi mua NOXH. Một số ý kiến đề xuất cơ quan chức năng xem xét cho phép mở rộng đối tượng được mua NOXH, đó là công nhân làm việc trong DN ngoài khu, cụm công nghiệp vẫn được thụ hưởng chính sách này. Lập đường dây nóng để giải đáp thắc mắc của công nhân, DN đối với các dự án NOXH dành cho công nhân; hỗ trợ công nhân thực hiện các thủ tục để mua, thuê, thuê mua NOXH.

Bài, ảnh: Trường Sơn