Thời gian qua, công tác quản lý thị trường bất động sản (BĐS) trên địa bàn tỉnh Bắc Giang còn một số bất cập. Để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, các cấp chính quyền, ngành chức năng của tỉnh Bắc Giang cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp, góp phần phát triển bền vững, lành mạnh thị trường BĐS.
Nhiều bất cập
Hai năm vừa qua, mặc dù ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 nhưng thị trường BĐS của tỉnh đã có bước phát triển tích cực, đóng góp vào phát triển KT-XH địa phương. Năm 2021, toàn tỉnh tổ chức 94 cuộc đấu giá với 5,4 nghìn lô đất. Tổng số tiền chênh lệch sau các cuộc đấu giá khoảng 2,2 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế tại các cuộc đấu giá đã xuất hiện hiện tượng trả giá rất cao so với giá sàn, rồi bỏ cọc, tạo giá ảo để thao túng thị trường. Việc mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá diễn ra khá phổ biến và thậm chí mang tính tổ chức, dẫn đến việc quản lý thị trường BĐS sau đấu giá còn bộc lộ một số hạn chế.
Cụ thể, hành lang pháp lý còn chồng chéo, mâu thuẫn và chưa rõ ràng như: Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Dân sự; tiến độ triển khai các dự án khu đô thị (KĐT), khu dân cư (KDC) còn chậm, chủ yếu là phân lô bán nền. Quanh các khu công nghiệp (KCN), nhà ở xã hội cho công nhân còn thiếu đầu tư, xây dựng chậm. UBND các huyện, thành phố tổ chức đầu tư các KDC có quy mô nhỏ, số lượng lô đấu giá ra thị trường ít, chưa đáp ứng được nhu cầu.
Không chỉ vậy, công tác công bố, công khai quy hoạch, nhất là cắm mốc giới quy hoạch ngoài thực địa còn hạn chế; người mua, người bán chưa hiểu rõ được quy hoạch và tiến độ triển khai các dự án, tiềm ẩn rủi ro khi kinh doanh BĐS.
Đặc biệt, năng lực tài chính của các chủ đầu tư có hạn, phải huy động vốn sớm để tái đầu tư. Một số dự án KĐT đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư hoặc đang giải phóng mặt bằng đã nhận đặt cọc, giữ chỗ. Việc huy động vốn sớm của chủ đầu tư làm nhiễu loạn thị trường BĐS. Cùng đó, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS chưa thực sự lành mạnh. Đó là chưa hình thành được hệ thống giao dịch được kiểm soát, bảo đảm tính pháp lý trong giao dịch BĐS, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Bên cạnh đó, còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo”. Đội ngũ làm môi giới BĐS còn yếu về chuyên môn, chưa có tính chuyên nghiệp, gây thiệt hại cho khách hàng. Hiện nay, toàn tỉnh có hơn 2 nghìn người hoạt động môi giới BĐS, trong đó phần lớn chưa được đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ và chưa có chứng chỉ hành nghề.
Đồng bộ các giải pháp
Trước thực trạng trên, để từng bước phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững thị trường BĐS, trước hết Sở Xây dựng đề nghị UBND tỉnh xem xét, kiến nghị với T.Ư ban hành một số văn bản về hướng dẫn thực hiện quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, bổ sung chế tài xử lý mạnh trong hoạt động kinh doanh BĐS (như đặt cọc, giữ chỗ…). Đồng thời chỉ đạo các ngành liên quan, địa phương tăng cường xây thô hoàn thiện mặt ngoài dự án KDC, KĐT để hạn chế việc đầu cơ.
Cùng đó, Sở Xây dựng Bắc Giang rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án BĐS phù hợp với nhu cầu của thị trường; đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng các KĐT, KDC, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân xung quanh các khu, cụm công nghiệp. Sở tăng cường kiểm tra, quản lý chặt chẽ hoạt động các nhà đầu tư, môi giới, điều kiện kinh doanh, xử lý nghiêm vi phạm trong đầu tư và hoạt động môi giới BĐS; tiếp tục phối hợp với Hiệp hội BĐS tỉnh tổ chức các lớp đào tạo để nâng cao nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân làm môi giới kinh doanh BĐS. Công bố thường xuyên và liên tục về quy hoạch, tiến độ dự án, các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư quan tâm lựa chọn các nhà đầu tư có kinh nghiệm về thực tiễn, năng lực về tài chính để thực hiện dự án KĐT; nghiên cứu bổ sung cam kết của nhà đầu tư trong hồ sơ dự thầu không được huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Sở Tư pháp kiểm soát năng lực của các tổ chức đấu giá, viêc tổ chức đấu giá phải bảo đảm công khai, minh bạch và đúng quy định.
UBND các huyện, thành phố rà soát cơ cấu các dự án BĐS phù hợp với nhu cầu của thị trường, bảo đảm cân đối giữa cung và cầu, tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp; hạn chế việc đầu tư xây dựng các KDC nhỏ lẻ; nên tập trung đầu tư KDC đồng bộ hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật rồi mới đấu giá. Việc đấu giá không chia làm nhiều đợt để ngăn ngừa tình trạng “ôm” đất và “thổi” giá. Công khai thông tin quy hoạch, danh mục tiến độ triển khai các dự án KĐT, dự án nhà ở, dự án phát triển cơ sở hạ tầng để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Đào Công Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang
Hướng Đông Nam nhìn vào khu biệt thự của dự án,
