Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của các đơn vị nghiên cứu, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng về giá…

Bất động sản hút vốn FDI

Thu hút hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đăng ký, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm 2021, bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI trong 9 tháng đầu năm nay. Riêng bất động sản công nghiệp là “điểm sáng” khi giá thuê liên tục tăng. Các khu công nghiệp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như lấp đầy hoàn toàn.

Theo thống kê, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 – 11%. Trong khi đó, lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm. Con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp khá ấn tượng.

Đó là kết quả trực tiếp từ thành công trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đặc biệt, từ năm 2021 tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ, tiếp xúc, làm việc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là trong bối cảnh dịch COVID-19. Thủ tướng khẳng định Việt Nam tạo mọi điều kiện để có môi trường thuận lợi, an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

Một góc Khu công nghiệp và Đô thị VSIP Bắc Ninh với đầy đủ hạ tầng cơ bản. (Ảnh: TTXVN)

“Dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 – 10%/năm. Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá.

“Với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam”, ông Dominic Harding, Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, cho biết.

Các thách thức với bất động sản công nghiệp

Trong những năm gần đây, trung bình mỗi năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 30 – 40% tổng vốn đăng ký tăng thêm của cả nước. Để tiếp tục gia tăng chất và lượng cho nguồn vốn này, một số thách thức đang được đặt ra.

Khu công nghiệp Long Hậu vừa mở rộng diện tích thêm gần 124 ha nhằm đáp ứng nhu cầu thuê mặt bằng xây dựng nhà máy, nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư đến từ Đức, Đan Mạch…, tập trung vào các ngành dược phẩm, y tế, kho hàng hóa…Doanh nghiệp cho biết, một trong thách thức lớn là công tác giải phóng mặt bằng.

“Đối với những quy định mới cũng như khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng nó làm kéo dài tiến độ triển khai dự án, chắc chắn nó làm ảnh hưởng đến giá vốn của các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Điều đó làm gia tăng chi phí phát sinh”, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh, Khu công nghiệp Long Hậu, cho hay.

Để tìm quỹ đất có giá rẻ buộc chủ đầu tư phải di chuyển ra các vùng phụ cận, thay vì các trung tâm lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hạ tầng chưa đồng bộ dẫn đến phát sinh chi phí và làm giảm hiệu quả dự án.

“Ví dụ như đi những thị trường cấp 1, chỉ mất từ 1 – 2 tiếng để trở về các cảng. Bây giờ nếu mở rộng ra các thị trường cấp 2 thì phải mất đến 3 – 4 tiếng, kết nối hạ tầng quá hạn chế và khiến chi phí vận chuyển của các nhà đầu tư và các bên tham gia thị trường bất động sản khu công nghiệp tăng theo, làm đội vốn lên”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, nhận định.

“Cần cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư khu công nghiệp phát triển dự án mới dễ dàng hơn. Trong tương lai, các nhà phát triển dự án cần tính đến phân bổ diện tích cho chức năng về hậu cần, thương mại”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers Việt Nam, nêu quan điểm.

Các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp cần chủ động chuyển đổi để đón đầu các xu hướng mới. (Ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)

Đại diện Colliers cũng cho rằng, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp cần chủ động chuyển đổi để đón đầu các xu hướng mới, bắt kịp “khẩu vị” mới của các nhà đầu tư, chẳng hạn như hoạt động theo mô hình khu công nghiệp sinh thái.

Địa phương chuẩn bị nguồn lực phát triển bất động sản công nghiệp

Trước các thách thức này, một số địa phương đang tích cực tìm giải pháp để phát triển hạ tầng các khu công nghiệp, đón làn sóng đầu tư.

9 tháng đầu năm nay, Bắc Giang đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn đầu tư quy đổi. Điều đáng nói, các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại tỉnh Bắc Giang khá hiệu quả, nên có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh.

“Chính các doanh nghiệp trong địa bàn tỉnh mở rộng sản xuất với số vốn tăng gấp đôi so với số vốn đăng ký mới. Cùng với đó, các doanh nghiệp hiện tại trên địa bàn lại tuyên truyền, tác động đến các doanh nghiệp sắp tới đến Bắc Giang, vì người ta tin tưởng vào môi trường đầu tư kinh doanh tốt của Bắc Giang”, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Mai Sơn thông tin.

Càng nhiều dự án FDI đổ về, nhu cầu về hạ tầng khu công nghiệp như xây dựng nhà xưởng càng gia tăng. Doanh nghiệp chuyên cung ứng thiết kế, sản xuất, lắp dựng nhà xưởng, nhà máy cho biết, họ đã mở rộng đầu tư xây dựng thêm và đưa vào sản xuất nhà máy kết cầu thép số 3, tại huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. Dù mới đưa vào hoạt động nhưng nhà máy luôn trong tình trạng hoạt động hết công suất và các đơn đặt hàng cũng liên tục tăng lên.

“Tỷ trọng làm cho FDI là cơ bản, trong đó cả những doanh nghiệp trong nước, họ đang đầu tư rất lớn. Chúng tôi chuẩn bị đón sóng đầu tư đó, kể cả ngoài lãnh thổ Việt Nam, chúng tôi chuẩn bị nhà máy để đáp ứng công suất và sản lượng để phục vụ trong nước và xuất khẩu”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần CTP Group, cho biết.

Hiện nay, Bắc Giang còn đang tập trung ưu tiên giải phóng mặt bằng nhanh, đào tạo nguồn nhân lực để tiếp tục các điều kiện cần thiết chủ động đón đầu dòng dịch chuyển vốn FDI.

Xác định ý nghĩa quan trọng của hạ tầng giao thông, huyện Hiệp Hòa (Bắc Giang) đặc biệt quan tâm đầu tư xây mới, cải tạo, nâng cấp các tuyến đường trên địa bàn. Thông qua đó tạo sự kết nối giao thương, động lực phát triển.

Mở mới nhiều tuyến đường

Khởi công tháng 2/2022, đến nay tuyến đường trục Bắc Nam nối từ thị trấn Thắng đến đường vành đai IV dài hơn 8km, tổng mức đầu tư 483 tỷ đồng đã cơ bản xong phần nền và đang gấp rút thi công mặt đường. Đây là tuyến đường được đầu tư mới với quy mô theo tiêu chuẩn đường đô thị, nền đường rộng 33m gồm 4 làn, có dải cây xanh phân cách giữa, kết cấu mặt đường bê tông nhựa. Dự kiến hết năm nay, tuyến đường sẽ đưa vào khai thác, vượt tiến độ khoảng 2 tháng.

Một đoạn đường trên trục Bắc Nam của huyện đã được thảm nhựa.

Thời điểm này, huyện Hiệp Hòa đang tập trung thực hiện nhiều dự án hạ tầng giao thông. Toàn huyện đã và đang triển khai cải tạo, nâng cấp, mở mới 53 km (đạt 47,7% so với kế hoạch giai đoạn 2021-2025) và 4 cầu dân sinh (trong đó 3 cầu đã hoàn thành), tổng mức đầu tư khoảng 1,2 nghìn tỷ đồng.

Nổi bật phải kể tới là đường nối đường tỉnh (ĐT) 295 với đê sông Cầu, xã Mai Đình dài 2,5km, tổng kinh phí hơn 49 tỷ đồng; đường vành đai I thị trấn Thắng đầu tư hơn 100 tỷ đồng. Ngoài ra, chuẩn bị xong các điều kiện đầu tư dự án hơn 108 tỷ đồng xây dựng đường nối ĐT 296 với đường vành đai IV, dài 6,3 km với kết cấu mặt đường bê tông nhựa.

Ngoài các công trình do huyện làm chủ đầu tư, tỉnh cũng đang triển khai một số dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn huyện. Nổi bật là đường và cầu kết nối huyện Hiệp Hòa với TP Phổ Yên (Thái Nguyên), đoạn từ quốc lộ 37 đến cầu Hòa Sơn dài 10,5 km có mức đầu tư khoảng 540 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 6/2023.

Cùng đó là dự án đường dẫn và cầu Hà Bắc 2, nối tuyến nhánh 2 đường ĐT 398, xã Đông Lỗ với KCN Yên Phong và QL18 tỉnh Bắc Ninh, kinh phí khoảng 358 tỷ đồng, đến nay đang thi công nền đường và cầu vượt sông. Dự án cải tạo nâng cấp ĐT295, đoạn KM 55+950 đến KM 66+100 gần 100 tỷ đồng dự kiến khởi công trong tháng 9/2022.

Phát triển giao thông đối ngoại

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện Hiệp Hòa nhiệm kỳ 2020-2025 xác định tiếp tục ưu tiên đầu tư kết cấu hạ tầng đồng bộ, trong đó hạ tầng giao thông là trọng tâm.

Đồng chí Nguyễn Văn Huệ, Trưởng Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện cho biết: “Huyện ưu tiên, tập trung cao nguồn lực phát triển giao thông đối ngoại. Phấn đấu đến năm 2025 cơ bản hoàn thành xây dựng các tuyến giao thông kết nối liên hoàn các khu, cụm công nghiệp, dịch vụ, khu dân cư mới. Tập trung đầu tư một số tuyến đường, cầu trọng điểm qua sông Cầu theo quy hoạch đã được phê duyệt”.

Thực tế cho thấy, những tuyến đường đã và đang được triển khai trên địa bàn huyện mở ra rất nhiều cơ hội phát triển. Đơn cử, tuyến đường Bắc Nam sau khi hoàn thành vào cuối năm nay, ngoài giảm tải cho ĐT 295 còn trở thành tuyến chính vận chuyển hàng hóa đến các cụm công nghiệp Việt Nhật, Jutech.

Cùng đó, tạo thuận lợi để các khu đô thị, khu dân cư mới như Tây Nam thị trấn Thắng; Thường Thắng, Bắc Lý phát triển.

Đường nối ĐT 295 lên đê sông Cầu chỉ dài khoảng 2,5 km nhưng sẽ giữ vai trò quan trọng để KCN Hòa Phú có sự kết nối thuận lợi với các khu vực. Cũng tại đây, huyện đã quy hoạch 3 khu đô thị, khu dân cư mới thuộc địa bàn xã Mai Đình và Hương Lâm. Nối với QL 37 đi Thái Nguyên dài hơn 10 km sẽ có cầu Hòa Sơn bắc sang TP Phổ Yên, kết nối trực tiếp đến KCN Yên Bình tại đây. Trên đoạn tuyến này, theo kế hoạch, huyện Hiệp Hòa sẽ mở 2-3 khu đô thị mới.

Hay như việc xây dựng đường dẫn và cầu Hà Bắc 2 là điều kiện rất tốt để huyện thu hút đầu tư xây dựng cảng logistics. Nhìn vào những tuyến đường đó dễ nhận thấy các khu, cụm công nghiệp sẽ được kéo gần nhau hơn, huyện Hiệp Hòa ngày càng có sự kết nối chặt chẽ, từ đó đẩy mạnh giao thương sang các tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên – những địa phương phát triển công nghiệp rất mạnh.

Theo lãnh đạo UBND huyện, trên cơ sở kết quả đạt được, thời gian tới huyện sẽ tiếp tục đẩy mạnh thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn lực, cụ thể hóa các chính sách của T.Ư, của tỉnh phù hợp với điều kiện thực tế của huyện. Tập trung vốn ngân sách huyện đầu tư các dự án giao thông có tính đột phá, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất có được khi mở đường mới để phát triển đô thị, dịch vụ đồng bộ theo quy hoạch và tạo nguồn lực cho phát triển.

Qua đó góp phần thực hiện thắng lợi mục tiêu xây dựng huyện Hiệp Hòa trở thành huyện phát triển công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, là trung tâm động lực phát triển phía Tây của tỉnh.

Bài, ảnh: Quốc Trường

Các chuyên gia dự báo, sau giai đoạn trầm lắng, nguồn cung bất động sản trong quý cuối năm sẽ có sự gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc chung cư. Bên cạnh đó, đất nền và bất động sản công nghiệp cũng được dự báo là hai phân khúc sẽ sôi động những tháng cuối năm.

Thị trường “khát” vốn

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản quý 3/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, câu chuyện về nguồn vốn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo ông Quốc Anh, tình trạng khát vốn đã diễn ra từ đầu năm đến nay. Cả hai kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp triển khai dự án đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.

“Sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn trong giai đoạn sắp tới. Giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều sức ép khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư khó khăn hơn. Thị trường đang có hiện tượng “ngộp” từ những người mua sử dụng vốn vay”, vị này nhận định.

Dự báo cuối năm sẽ có dấu hiệu tốt

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản cuối năm, đại diện đơn vị nghiên cứu này cho biết, tình hình địa chính trị thế giới hiện nay có nhiều yếu tố bất định, ảnh hưởng đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, chiến tranh Nga – Ukraine kéo dài hơn nửa năm qua đã kéo theo loạt khủng hoảng liên quan đến dầu mỏ, lương thực, ảnh hưởng đến giá nguyên vật liệu đầu vào…

Với nỗ lực kiềm chế lạm phát, FED đã liên tục tăng lãi suất. Không đứng ngoài cuộc, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng điều chỉnh lãi suất điều hành để thích ứng với tình hình mới. Động thái này sẽ ảnh hưởng nhất định đến thanh khoản của một số phân khúc trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất tiền gửi tăng tạo lực hút dòng tiền vào ngân hàng. Lãi suất tăng cũng có nghĩa là lãi suất vay tăng theo. Người mua và doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn.

Trong bối cảnh thị trường có những yếu tố bất định, tâm lý của người mua cũng có sự e dè, quan sát cẩn trọng hơn cả đối với đầu tư và nhu cầu thực.

Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép một số ngân hàng nới room tín dụng vào tháng 9 vừa qua đã tạo lực đẩy cho thị trường. Chuyên gia đánh giá động thái này chưa thể giúp thị trường phát triển, bứt tốc nhanh được nhưng giúp thị trường có thanh khoản tốt hơn và tạo đà tâm lý cho các chủ thể tham gia thị trường.

Vì vậy, dự báo thanh khoản thị trường vẫn chậm vào đầu quý 4. Tuy nhiên cuối quý 4 thị trường sẽ có những dấu hiệu, chỉ báo tốt hơn.

Theo đó, dòng tiền lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh và các kênh đầu tư khác sẽ đẩy vào bất động sản. Vốn FDI và giải ngân đầu tư công được dự báo sẽ tốt hơn vào thời điểm cuối năm. Ngoài ra, đây cũng là thời điểm lượng kiều hối lớn đổ về Việt Nam (dự báo 14 – 16 tỷ USD kiều hối 2022). Các yếu tố trên là trợ lực cho dòng tiền vào bất động sản.

Thời điểm đầu quý 4 sẽ có giao dịch nhưng thanh khoản ở mức chậm hơn một chút, cuối quý sẽ sôi động và thanh khoản tốt hơn. Sang đầu năm 2023 thị trường sẽ dần ổn định hơn khi các chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định.

Phân khúc nào là điểm sáng?

Cũng đưa ra nhận định về quý 4, Batdongsan.com.vn cho rằng, những tháng cuối năm thị trường sẽ sôi động trở lại. Có 3 phân khúc tiềm năng là chung cư, đất nền và bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, nguồn cung phân khúc chung cư trong quý cuối năm sẽ có sự tăng trưởng mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư tại TP.HCM. Hiện các chủ đầu tư đã bắt đầu có những đợt mở bán rầm rộ.

Thứ hai, phân khúc đất nền cũng được dự đoán sẽ sôi động trở lại nhờ tiềm năng dài hạn. “Trong ngắn hạn 1-2 tháng có thể bị ảnh hưởng nhưng đây là phân khúc mà cứ gần đến cuối năm và đầu năm mới thì sự quan tâm tìm kiếm đối với đất nền cao. Hàng năm, cứ quý 4 đều xuất hiện những “cơn sốt” vì đó là thời điểm công bố quy hoạch mới ở các địa phương, gây tác động đến giá cả. Việc giải ngân đầu tư công ở thời điểm này cũng sẽ được đẩy mạnh”, vị chuyên gia lý giải.

Một điểm sáng trong thời gian tới đó là bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là do Việt Nam vẫn là điểm đến thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Kéo theo đó, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp như các khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản công nghiệp tiếp tục là những phân khúc thu hút được sự quan tâm trong giai đoạn sắp tới.

Ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư thay vì tập trung vào loại hình đầu cơ thì nên tập trung vào những bất động sản giá trị và những khu vực nào tạo ra giá trị cũng như dòng tiền và kinh tế địa phương phát triển ổn định trong tương lai trung và dài hạn.

Đánh giá tác động tăng lãi suất đến thị trường bất động sản là điều sẽ xảy ra, song giới chuyên gia lạc quan, thị trường khó lặp lại kịch bản như năm 2011-2013. Đây là thời của những người mua nhà ở thực, có tiềm lực tài chính.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Cụ thể, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Khảo sát của batdongsan.com.vn đưa ra kết luận, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, các bên tham gia thị trường bất động sản đang đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Kỳ vọng này không phải không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Song, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự đoán trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát – “Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường.”

Trong toạ đàm mới đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, việc tăng lãi suất của NHNN là hợp lý để chống lạm phát và ổn định giá trị của tiền đồng..

Ông nhận định, hoạt động đầu cơ, găm hàng, thổi giá rất phổ biến ở Việt Nam. Thị trường bất động sản cần phải điều chỉnh và cải tổ mạnh mẽ như xây dựng hệ thống thông tin minh bạch về phân khúc thị trường, giá cả sản phẩm để mọi người có thể tham khảo và ra quyết định phù hợp với nhu cầu của mình. Cuối cùng thì thị trường phải hướng đến mục đích phục vụ cho đại bộ phận dân chúng.

Ông Hiếu dự báo, sự điều chỉnh lãi suất có thể khiến một số thị trường tỉnh xảy ra nguy cơ bán tháo do trước đó đã trải qua sốt nóng với hoạt động đầu cơ thổi giá.

“Hy vọng giai đoạn này không có sự phá sản hàng loạt của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Tuy nhiên, theo tôi dự đoán lần này có thể cũng phải khoảng 20% doanh nghiệp cũng phải “buông”. Đó là những doanh nghiệp đầu tư lớn bằng vốn vay, không đủ uy tín để huy động vốn, dự án họ ôm không có tính thanh khoản cao thì có thể họ phải phá sản hoặc giao đất cho ngân hàng phát mại”, ông Hiếu nói.

Là doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào thị trường, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing nhận định: “Sự điều chỉnh lãi suất chỉ tác động phần ít hiện tại, vì nếu khách hàng vẫn mua bằng tiền thực thì vẫn giao dịch bình thường. Thời điểm này là thời của những người mua ở thực”.

Cũng theo ông Thắng, thị trường từ giờ tới cuối năm vẫn sẽ có những giao dịch ở mức độ đều chứ không thể bùng nổ được, còn việc lao dốc như 2011 thì không thể có được.

Liên quan đến cơ cấu đầu tư, ông Thắng cho rằng, nếu có dòng tiền nhàn rỗi, nhà đầu tư có thể chia ra khoảng 60% săn các bất động sản, hoặc có thể tìm nhóm cùng mua gom hàng F0 từ chủ đầu tư, sau đó sẽ ra hàng chốt lời khi chủ đầu tư bắt đầu bán hàng ra. Thời điểm này nên “buôn có bạn, bán có phường” đừng đi một mình. 40% tiền còn lại để đó để đề phòng hoặc chuẩn bị cho những cơ hội đầu tư bất ngờ

Trường hợp người mua nhà ở thực vay vốn để mua chung cư phục vụ nhu cầu để ở, ông Thắng khuyến nghị, người mua nhà có thể vay tới 60% giá trị bất động sản. Tuy nhiên phần trả gốc lãi hàng tháng chỉ nên chiếm từ 20-30% thu nhập của gia đình. Nếu khách mua đầu tư chỉ nên vay khoảng 30-40% và tiền trả gốc lãi chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập.

Trong 9 tháng đầu năm, vốn FDI chảy vào bất động sản đạt hơn 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký đầu tư, tăng 51,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI được đánh giá là điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn tín dụng và trái phiếu bị hạn chế.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/9, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký đầu tư, so với cùng kỳ năm trước (1,8 tỷ USD) con số này đã tăng 51,4%.

Trong khi nguồn vốn từ ngân hàng và phát hành trái phiếu đang bị hạn chế, FDI trở thành kênh cứu cánh cho thị trường bất động sản.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt nam, việc siết chặt tín dụng nhằm giúp Nhà nước có cơ hội lựa chọn và ưu tiên nhưng doanh nghiệp, dự án có dòng tiền tốt ở các lĩnh vực khác nhau, tùy vào thời điểm và tình hình kinh tế. Bên cạnh đó, việc này sẽ hạn chế vay tín dụng xấu, gây khó khăn cho các ngân hàng.

Ông Khương cho rằng, đây là yếu tố thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài ra nhập thị trường Việt Nam. “Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực cho dòng vốn FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản. Đối với một đất nước với hơn 100 triệu dân như Việt Nam, một siêu độ thị với hơn 10 triệu dân như TP HCM, các khoản đầu tư này là rất quan trọng”, ông Khương nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, việc huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Trong khi đó, huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%).

Sang đến năm 2022, Nhà nước đã chấn chỉnh phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.Do vậy, ông Hiển cho rằng, chỉ có nguồn vốn FDI là điểm sáng.

Ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, dòng tiền FDI vào Việt nam thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa. Bởi các doanh nghiệp nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào thị trường Việt Nam. Theo ông Thành, Việt Nam là một trong những đất nước phòng chống dịch tốt nhất với tỷ lệ bao phủ vắc xin cao. Đây là một trong những ưu điểm lớn, mang lại lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng ký kết 2 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, bao gồm Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA).

“Nổi lên như một thị trường lớn mạnh với lực lượng lao động trẻ, năng động, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng nâng cao, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh khả năng thu hút FDI với các nước khác trong khu vực”, chuyên gia của Savills nói.

Trước đón, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, có nhiều lực đẩy chính cho thị trường trong thời gian tới, bao gồm hàng loạt chính sách hỗ trợ về pháp lý bất động sản, dòng vốn FDI dồi dào đổ vào Việt Nam, nhu cầu nhà ở tăng cao và chủ trương đẩy mạnh đầu tư công.

“Năm 2022 sẽ là một năm chứng kiến nguồn tiền lớn đổ vào bất động sản ở tất cả các phân khúc. Nguồn tiền này đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và nhóm nhà đầu tư cá nhân”, vị này dự báo.

Tuy nhiên, một thực tế cho thấy, dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản vẫn gặp phải rất nhiều khó khăn và thách thức. Cụ thể, số vốn FDI đăng ký vào thị trường qua từng năm thực chất không được giải ngân như thực tế đã cam kết, do nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ triển khai.