Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của các đơn vị nghiên cứu, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng về giá…

Bất động sản hút vốn FDI

Thu hút hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đăng ký, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm 2021, bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI trong 9 tháng đầu năm nay. Riêng bất động sản công nghiệp là “điểm sáng” khi giá thuê liên tục tăng. Các khu công nghiệp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như lấp đầy hoàn toàn.

Theo thống kê, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 – 11%. Trong khi đó, lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm. Con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp khá ấn tượng.

Đó là kết quả trực tiếp từ thành công trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đặc biệt, từ năm 2021 tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ, tiếp xúc, làm việc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là trong bối cảnh dịch COVID-19. Thủ tướng khẳng định Việt Nam tạo mọi điều kiện để có môi trường thuận lợi, an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

Một góc Khu công nghiệp và Đô thị VSIP Bắc Ninh với đầy đủ hạ tầng cơ bản. (Ảnh: TTXVN)

“Dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 – 10%/năm. Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá.

“Với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam”, ông Dominic Harding, Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, cho biết.

Các thách thức với bất động sản công nghiệp

Trong những năm gần đây, trung bình mỗi năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 30 – 40% tổng vốn đăng ký tăng thêm của cả nước. Để tiếp tục gia tăng chất và lượng cho nguồn vốn này, một số thách thức đang được đặt ra.

Khu công nghiệp Long Hậu vừa mở rộng diện tích thêm gần 124 ha nhằm đáp ứng nhu cầu thuê mặt bằng xây dựng nhà máy, nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư đến từ Đức, Đan Mạch…, tập trung vào các ngành dược phẩm, y tế, kho hàng hóa…Doanh nghiệp cho biết, một trong thách thức lớn là công tác giải phóng mặt bằng.

“Đối với những quy định mới cũng như khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng nó làm kéo dài tiến độ triển khai dự án, chắc chắn nó làm ảnh hưởng đến giá vốn của các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Điều đó làm gia tăng chi phí phát sinh”, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh, Khu công nghiệp Long Hậu, cho hay.

Để tìm quỹ đất có giá rẻ buộc chủ đầu tư phải di chuyển ra các vùng phụ cận, thay vì các trung tâm lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hạ tầng chưa đồng bộ dẫn đến phát sinh chi phí và làm giảm hiệu quả dự án.

“Ví dụ như đi những thị trường cấp 1, chỉ mất từ 1 – 2 tiếng để trở về các cảng. Bây giờ nếu mở rộng ra các thị trường cấp 2 thì phải mất đến 3 – 4 tiếng, kết nối hạ tầng quá hạn chế và khiến chi phí vận chuyển của các nhà đầu tư và các bên tham gia thị trường bất động sản khu công nghiệp tăng theo, làm đội vốn lên”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, nhận định.

“Cần cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư khu công nghiệp phát triển dự án mới dễ dàng hơn. Trong tương lai, các nhà phát triển dự án cần tính đến phân bổ diện tích cho chức năng về hậu cần, thương mại”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers Việt Nam, nêu quan điểm.

Các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp cần chủ động chuyển đổi để đón đầu các xu hướng mới. (Ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)

Đại diện Colliers cũng cho rằng, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp cần chủ động chuyển đổi để đón đầu các xu hướng mới, bắt kịp “khẩu vị” mới của các nhà đầu tư, chẳng hạn như hoạt động theo mô hình khu công nghiệp sinh thái.

Địa phương chuẩn bị nguồn lực phát triển bất động sản công nghiệp

Trước các thách thức này, một số địa phương đang tích cực tìm giải pháp để phát triển hạ tầng các khu công nghiệp, đón làn sóng đầu tư.

9 tháng đầu năm nay, Bắc Giang đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn đầu tư quy đổi. Điều đáng nói, các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại tỉnh Bắc Giang khá hiệu quả, nên có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh.

“Chính các doanh nghiệp trong địa bàn tỉnh mở rộng sản xuất với số vốn tăng gấp đôi so với số vốn đăng ký mới. Cùng với đó, các doanh nghiệp hiện tại trên địa bàn lại tuyên truyền, tác động đến các doanh nghiệp sắp tới đến Bắc Giang, vì người ta tin tưởng vào môi trường đầu tư kinh doanh tốt của Bắc Giang”, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Mai Sơn thông tin.

Càng nhiều dự án FDI đổ về, nhu cầu về hạ tầng khu công nghiệp như xây dựng nhà xưởng càng gia tăng. Doanh nghiệp chuyên cung ứng thiết kế, sản xuất, lắp dựng nhà xưởng, nhà máy cho biết, họ đã mở rộng đầu tư xây dựng thêm và đưa vào sản xuất nhà máy kết cầu thép số 3, tại huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. Dù mới đưa vào hoạt động nhưng nhà máy luôn trong tình trạng hoạt động hết công suất và các đơn đặt hàng cũng liên tục tăng lên.

“Tỷ trọng làm cho FDI là cơ bản, trong đó cả những doanh nghiệp trong nước, họ đang đầu tư rất lớn. Chúng tôi chuẩn bị đón sóng đầu tư đó, kể cả ngoài lãnh thổ Việt Nam, chúng tôi chuẩn bị nhà máy để đáp ứng công suất và sản lượng để phục vụ trong nước và xuất khẩu”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần CTP Group, cho biết.

Hiện nay, Bắc Giang còn đang tập trung ưu tiên giải phóng mặt bằng nhanh, đào tạo nguồn nhân lực để tiếp tục các điều kiện cần thiết chủ động đón đầu dòng dịch chuyển vốn FDI.

Xác định ý nghĩa quan trọng của hạ tầng giao thông, huyện Hiệp Hòa (Bắc Giang) đặc biệt quan tâm đầu tư xây mới, cải tạo, nâng cấp các tuyến đường trên địa bàn. Thông qua đó tạo sự kết nối giao thương, động lực phát triển.

Mở mới nhiều tuyến đường

Khởi công tháng 2/2022, đến nay tuyến đường trục Bắc Nam nối từ thị trấn Thắng đến đường vành đai IV dài hơn 8km, tổng mức đầu tư 483 tỷ đồng đã cơ bản xong phần nền và đang gấp rút thi công mặt đường. Đây là tuyến đường được đầu tư mới với quy mô theo tiêu chuẩn đường đô thị, nền đường rộng 33m gồm 4 làn, có dải cây xanh phân cách giữa, kết cấu mặt đường bê tông nhựa. Dự kiến hết năm nay, tuyến đường sẽ đưa vào khai thác, vượt tiến độ khoảng 2 tháng.

Một đoạn đường trên trục Bắc Nam của huyện đã được thảm nhựa.

Thời điểm này, huyện Hiệp Hòa đang tập trung thực hiện nhiều dự án hạ tầng giao thông. Toàn huyện đã và đang triển khai cải tạo, nâng cấp, mở mới 53 km (đạt 47,7% so với kế hoạch giai đoạn 2021-2025) và 4 cầu dân sinh (trong đó 3 cầu đã hoàn thành), tổng mức đầu tư khoảng 1,2 nghìn tỷ đồng.

Nổi bật phải kể tới là đường nối đường tỉnh (ĐT) 295 với đê sông Cầu, xã Mai Đình dài 2,5km, tổng kinh phí hơn 49 tỷ đồng; đường vành đai I thị trấn Thắng đầu tư hơn 100 tỷ đồng. Ngoài ra, chuẩn bị xong các điều kiện đầu tư dự án hơn 108 tỷ đồng xây dựng đường nối ĐT 296 với đường vành đai IV, dài 6,3 km với kết cấu mặt đường bê tông nhựa.

Ngoài các công trình do huyện làm chủ đầu tư, tỉnh cũng đang triển khai một số dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn huyện. Nổi bật là đường và cầu kết nối huyện Hiệp Hòa với TP Phổ Yên (Thái Nguyên), đoạn từ quốc lộ 37 đến cầu Hòa Sơn dài 10,5 km có mức đầu tư khoảng 540 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 6/2023.

Cùng đó là dự án đường dẫn và cầu Hà Bắc 2, nối tuyến nhánh 2 đường ĐT 398, xã Đông Lỗ với KCN Yên Phong và QL18 tỉnh Bắc Ninh, kinh phí khoảng 358 tỷ đồng, đến nay đang thi công nền đường và cầu vượt sông. Dự án cải tạo nâng cấp ĐT295, đoạn KM 55+950 đến KM 66+100 gần 100 tỷ đồng dự kiến khởi công trong tháng 9/2022.

Phát triển giao thông đối ngoại

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện Hiệp Hòa nhiệm kỳ 2020-2025 xác định tiếp tục ưu tiên đầu tư kết cấu hạ tầng đồng bộ, trong đó hạ tầng giao thông là trọng tâm.

Đồng chí Nguyễn Văn Huệ, Trưởng Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện cho biết: “Huyện ưu tiên, tập trung cao nguồn lực phát triển giao thông đối ngoại. Phấn đấu đến năm 2025 cơ bản hoàn thành xây dựng các tuyến giao thông kết nối liên hoàn các khu, cụm công nghiệp, dịch vụ, khu dân cư mới. Tập trung đầu tư một số tuyến đường, cầu trọng điểm qua sông Cầu theo quy hoạch đã được phê duyệt”.

Thực tế cho thấy, những tuyến đường đã và đang được triển khai trên địa bàn huyện mở ra rất nhiều cơ hội phát triển. Đơn cử, tuyến đường Bắc Nam sau khi hoàn thành vào cuối năm nay, ngoài giảm tải cho ĐT 295 còn trở thành tuyến chính vận chuyển hàng hóa đến các cụm công nghiệp Việt Nhật, Jutech.

Cùng đó, tạo thuận lợi để các khu đô thị, khu dân cư mới như Tây Nam thị trấn Thắng; Thường Thắng, Bắc Lý phát triển.

Đường nối ĐT 295 lên đê sông Cầu chỉ dài khoảng 2,5 km nhưng sẽ giữ vai trò quan trọng để KCN Hòa Phú có sự kết nối thuận lợi với các khu vực. Cũng tại đây, huyện đã quy hoạch 3 khu đô thị, khu dân cư mới thuộc địa bàn xã Mai Đình và Hương Lâm. Nối với QL 37 đi Thái Nguyên dài hơn 10 km sẽ có cầu Hòa Sơn bắc sang TP Phổ Yên, kết nối trực tiếp đến KCN Yên Bình tại đây. Trên đoạn tuyến này, theo kế hoạch, huyện Hiệp Hòa sẽ mở 2-3 khu đô thị mới.

Hay như việc xây dựng đường dẫn và cầu Hà Bắc 2 là điều kiện rất tốt để huyện thu hút đầu tư xây dựng cảng logistics. Nhìn vào những tuyến đường đó dễ nhận thấy các khu, cụm công nghiệp sẽ được kéo gần nhau hơn, huyện Hiệp Hòa ngày càng có sự kết nối chặt chẽ, từ đó đẩy mạnh giao thương sang các tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên – những địa phương phát triển công nghiệp rất mạnh.

Theo lãnh đạo UBND huyện, trên cơ sở kết quả đạt được, thời gian tới huyện sẽ tiếp tục đẩy mạnh thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn lực, cụ thể hóa các chính sách của T.Ư, của tỉnh phù hợp với điều kiện thực tế của huyện. Tập trung vốn ngân sách huyện đầu tư các dự án giao thông có tính đột phá, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất có được khi mở đường mới để phát triển đô thị, dịch vụ đồng bộ theo quy hoạch và tạo nguồn lực cho phát triển.

Qua đó góp phần thực hiện thắng lợi mục tiêu xây dựng huyện Hiệp Hòa trở thành huyện phát triển công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, là trung tâm động lực phát triển phía Tây của tỉnh.

Bài, ảnh: Quốc Trường

Các chuyên gia dự báo, sau giai đoạn trầm lắng, nguồn cung bất động sản trong quý cuối năm sẽ có sự gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc chung cư. Bên cạnh đó, đất nền và bất động sản công nghiệp cũng được dự báo là hai phân khúc sẽ sôi động những tháng cuối năm.

Thị trường “khát” vốn

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản quý 3/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, câu chuyện về nguồn vốn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo ông Quốc Anh, tình trạng khát vốn đã diễn ra từ đầu năm đến nay. Cả hai kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp triển khai dự án đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.

“Sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn trong giai đoạn sắp tới. Giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều sức ép khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư khó khăn hơn. Thị trường đang có hiện tượng “ngộp” từ những người mua sử dụng vốn vay”, vị này nhận định.

Dự báo cuối năm sẽ có dấu hiệu tốt

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản cuối năm, đại diện đơn vị nghiên cứu này cho biết, tình hình địa chính trị thế giới hiện nay có nhiều yếu tố bất định, ảnh hưởng đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, chiến tranh Nga – Ukraine kéo dài hơn nửa năm qua đã kéo theo loạt khủng hoảng liên quan đến dầu mỏ, lương thực, ảnh hưởng đến giá nguyên vật liệu đầu vào…

Với nỗ lực kiềm chế lạm phát, FED đã liên tục tăng lãi suất. Không đứng ngoài cuộc, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng điều chỉnh lãi suất điều hành để thích ứng với tình hình mới. Động thái này sẽ ảnh hưởng nhất định đến thanh khoản của một số phân khúc trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất tiền gửi tăng tạo lực hút dòng tiền vào ngân hàng. Lãi suất tăng cũng có nghĩa là lãi suất vay tăng theo. Người mua và doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn.

Trong bối cảnh thị trường có những yếu tố bất định, tâm lý của người mua cũng có sự e dè, quan sát cẩn trọng hơn cả đối với đầu tư và nhu cầu thực.

Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép một số ngân hàng nới room tín dụng vào tháng 9 vừa qua đã tạo lực đẩy cho thị trường. Chuyên gia đánh giá động thái này chưa thể giúp thị trường phát triển, bứt tốc nhanh được nhưng giúp thị trường có thanh khoản tốt hơn và tạo đà tâm lý cho các chủ thể tham gia thị trường.

Vì vậy, dự báo thanh khoản thị trường vẫn chậm vào đầu quý 4. Tuy nhiên cuối quý 4 thị trường sẽ có những dấu hiệu, chỉ báo tốt hơn.

Theo đó, dòng tiền lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh và các kênh đầu tư khác sẽ đẩy vào bất động sản. Vốn FDI và giải ngân đầu tư công được dự báo sẽ tốt hơn vào thời điểm cuối năm. Ngoài ra, đây cũng là thời điểm lượng kiều hối lớn đổ về Việt Nam (dự báo 14 – 16 tỷ USD kiều hối 2022). Các yếu tố trên là trợ lực cho dòng tiền vào bất động sản.

Thời điểm đầu quý 4 sẽ có giao dịch nhưng thanh khoản ở mức chậm hơn một chút, cuối quý sẽ sôi động và thanh khoản tốt hơn. Sang đầu năm 2023 thị trường sẽ dần ổn định hơn khi các chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định.

Phân khúc nào là điểm sáng?

Cũng đưa ra nhận định về quý 4, Batdongsan.com.vn cho rằng, những tháng cuối năm thị trường sẽ sôi động trở lại. Có 3 phân khúc tiềm năng là chung cư, đất nền và bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, nguồn cung phân khúc chung cư trong quý cuối năm sẽ có sự tăng trưởng mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư tại TP.HCM. Hiện các chủ đầu tư đã bắt đầu có những đợt mở bán rầm rộ.

Thứ hai, phân khúc đất nền cũng được dự đoán sẽ sôi động trở lại nhờ tiềm năng dài hạn. “Trong ngắn hạn 1-2 tháng có thể bị ảnh hưởng nhưng đây là phân khúc mà cứ gần đến cuối năm và đầu năm mới thì sự quan tâm tìm kiếm đối với đất nền cao. Hàng năm, cứ quý 4 đều xuất hiện những “cơn sốt” vì đó là thời điểm công bố quy hoạch mới ở các địa phương, gây tác động đến giá cả. Việc giải ngân đầu tư công ở thời điểm này cũng sẽ được đẩy mạnh”, vị chuyên gia lý giải.

Một điểm sáng trong thời gian tới đó là bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là do Việt Nam vẫn là điểm đến thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Kéo theo đó, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp như các khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản công nghiệp tiếp tục là những phân khúc thu hút được sự quan tâm trong giai đoạn sắp tới.

Ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư thay vì tập trung vào loại hình đầu cơ thì nên tập trung vào những bất động sản giá trị và những khu vực nào tạo ra giá trị cũng như dòng tiền và kinh tế địa phương phát triển ổn định trong tương lai trung và dài hạn.