Category Archives: NEWS

Những tiềm năng lớn của thị trường bất động sản Việt Nam

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. Và bất động sản được dự báo sẽ có triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do các nguyên nhân: mức độ đô thị hóa vẫn còn thấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng.

Về đô thị hóa, ông Trí cho biết dân số đô thị Việt Nam hiện là 44 triệu người, chiếm 45% dân số với 862 đô thị. Năm 2025, dân số đô thị dự báo sẽ tăng lên 52 triệu người, chiếm 50% dân số với khoảng 1.000 đô thị. Đặc biệt, trong sự lớn mạnh của các đô thị, sẽ có ít nhất một siêu đô thị trên 10 triệu dân, 5 đô thị có từ 5-10 triệu dân. Dự báo giai đoạn 2050 -2070, tỉ lệ dân đô thị sẽ đạt tới 70-75%. Đây sẽ là dư địa rất lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong quá trình chuyển mình. Cụ thể, nhu cầu đất xây dựng đô thị từ khoảng 400.000 ha năm 2020 lên 450.000 ha năm 2025. Diện tích đất đô thị trung bình 85-90 m2/người. Nhà ở đô thị bình quân đạt trên 15-20m2/người.

Ông Trương Vĩnh Trí, Phó Tổng Thư kí Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam 

Ngoài ra, ông Trương Vĩnh Trí cũng cho biết hạ tầng phát triển mạnh cũng là lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản. Giai đoạn 2020 – 2030, Việt Nam sẽ có thêm 5.000km đường quốc lộ. Đường cao tốc cũng tăng hơn 4 lần, từ  1.163km lên 5.000km. Việt Nam cũng sẽ có thêm 6 sân bay và 1 cảng biển quốc tế.

Tuy nhiên, đi cùng với những tiềm lực phát triển mạnh đó, ngành bất  động sản đang phải đối mặt với những vấn đề nội tại khi quy mô ngày càng tăng và với tốc độ ngày càng nhanh. “Tính minh bạch, tính chuyên nghiệp, tính hợp tác, tính bền vững, tính hiệu quả và khả năng đo lường hiệu quả hoạt động là những thách thức của thị trường trong hiện tại và tương lai”, Phó Tổng Thư kí Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Vai trò của môi giới bất động sản

Với những thách thức đó của thị trường bất động sản, môi giới bất động sản – một thành tố quan trọng của thị trường, có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy “tính minh bạch, tính chuyên nghiệp, tính hợp tác, tính bền vững, tính hiệu quả và khả năng đo lường hiệu quả hoạt động”. Ông Trương Vĩnh Trí cho biết môi giới bất động sản đóng vai trò tạo ra sự thanh khoản mạnh mẽ cho thị trường. Họ duy trì sự kết nối, rút ngắn thời gian ra quyết định và giảm chi phí giao dịch. Các môi giới cũng có vai trò trong việc giải quyết hai bài toán cốt lõi của thị trường bất động sản là tối ưu chi phí tìm kiếm sản phẩm và hình thành mặt bằng giá của thị trường.

Để thúc đẩy sự chuyên nghiệp hóa của đội ngũ môi giới, ông Trí đưa ra bộ chỉ số đánh giá mức độ cạnh tranh của các công ty/ cá nhân môi giới dựa trên 4 nhóm tiêu chí chính gắn với 3 mục tiêu kinh doanh:

Thứ nhất là tạo ra lợi thế cạnh tranh ngang bằng trên tiêu chí “hệ thống vận hành”. Tiêu chí này cho biết những yếu tố bắt buộc doanh nghiệp phải có để có thể hoạt động trong ngành. Đó là việc tuân thủ pháp luật và đạo đức: đầy đủ giấy phép hoạt động, nộp thuế đầy đủ, nộp BHXH, BHYT, BHTN cho người lao động, tuân thủ quy định về đạo đức. Ngoài ra, cơ sở vật chất từ văn phòng làm việc (dành cho nhân viên) và văn phòng môi giới (dành cho khách hàng) cần được chú trọng phát triển.

Thứ hai là tạo ra lợi thế cạnh tranh tạm thời trên nhóm tiêu chí “vị thế thị trường” và “vốn nhân lực”. Hai tiêu chí này cho thấy doanh nghiệp có khả năng hoạt động hiệu quả hơn trên thị trường trong một thời điểm. Điều này thể hiện ở tiềm lực tài chính doanh nghiệp gồm doanh thu, thị phần, độ phủ theo khu vực, ngành hàng, phân khúc và nguồn vốn. Ngoài ra là yếu tố thương hiệu cần được hình thành trên nền tảng uy tín và độ nhận biết.

Bên cạnh đó, cần tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững với tiêu chí “đổi mới sáng tạo”. Tiêu chí này cho thấy doanh nghiệp có những lợi thế cạnh tranh khác biệt mà các đơn vị môi giới khác khó có thể tạo ra trong thời gian ngắn. Các yếu tố tạo nên sự đổi mới sáng tạo của đội ngũ môi giới trong bối cảnh hiện nay là năng lực công nghệ, năng lực nghiên cứu và phát triển, tính sáng tạo và khả năng hợp tác.

Duy Bách

Trên thực tế không ít trường hợp tài sản quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên một người là vợ hoặc chồng dẫn tới tranh chấp khi ly hôn. Dựa trên tình hình thực tế, pháp luật về đất đai cho phép thêm tên của vợ hoặc chồng vào sổ đỏ trong trường hợp nhà đất đó là tài sản chung hoặc theo thỏa thuận của hai vợ chồng.

Điều kiện thêm tên vợ hoặc chồng vào sổ đỏ

Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về việc thêm tên vào sổ đỏ như sau:

• Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
• Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Người dân có quyền yêu cầu cấp đổi sổ đỏ để ghi cả tên vợ và chồng.

Ngoài ra, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai về việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong trường hợp:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Như vậy, điều kiện để thực hiện thủ tục thêm tên vợ hoặc chồng vào sổ đỏ phải đáp ứng các tiêu chí:

• Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng nhưng giấy chứng nhận chỉ có tên một người.

Đất là tài sản chung khi quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tải sản riêng.

Nhà là tài sản chung khi nhà ở được mua bằng tiền của vợ chồng; nhà được tặng cho chung, thừa kế chung; nhà là tài sản riêng nhưng thỏa thuận là tài sản chung; nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Nếu không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà đất đó được coi là tài sản chung của hai vợ chồng.

• Có yêu cầu cấp đổi để ghi tên cả vợ và chồng.

Khi vợ, chồng có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi tên cả vợ và chồng thì yêu cầu này phải được thể hiện bằng đơn đề nghị theo Mẫu số 10/ĐK. Lưu ý, cơ quan đăng ký đất đai chỉ chấp nhận hồ sơ khi nộp đơn theo mẫu này.

Thủ tục thêm tên vợ hoặc chồng vào sổ đỏ

Thành phần hồ sơ

Khoản 2 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản sao có chứng thực).

Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

Theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc tại bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường nếu chưa có văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc:

• Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người dân.
• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trả kết quả

Trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao trả cho người nộp hồ sơ tại cấp xã. Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về thời gian thực hiện

Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày làm việc với xác xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Như vậy, người dân hoàn toàn có quyền cấp đổi sổ đỏ để ghi cả tên vợ và chồng khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận đã cấp trước đó chỉ ghi tên một người. Hồ sơ, thủ tục và thời gian thực hiện thủ tục thêm tên vợ hoặc chồng vào sổ đỏ đều được pháp luật quy định rõ.

(Tổng hợp)

Báo cáo về Triển vọng và cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam vừa được Kinght Frank công bố mới đây cho thấy Việt Nam đang là thị trường giàu tiềm năng và nhiều triển vọng tăng trưởng trong giai đoạn 2022-2026. Cụ thể, theo Kinght Frank, Việt Nam nằm trong top 20 thị trường Châu Á, Thái Bình Dương được giới đầu tư quốc tế lựa chọn là điểm đến để mua ngôi nhà thứ 2 trong năm 2022. Việt Nam hiện cũng là quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số giàu và siêu giàu nhanh với mức tăng dự kiến của giai đoạn 2021 – 2026 là từ 26%. Dự kiến đến năm 2026, tỷ lệ dân số giàu và siêu giàu của Việt Nam sẽ tăng hơn 40,8% so với thời điểm 2021.

Xoay quanh những diễn biến của thị trường và xu hướng phát triển thời gian tới, Batdongsan.com.vn đã có cuộc trảo đổi với bà Christine Li, Giám đốc dịch vụ Nghiên cứu Knight Frank Châu Á – Thái Bình Dương:

Bà Christine Li, Giám đốc dịch vụ Nghiên cứu Knight Frank Châu Á – Thái Bình Dương.

– Thưa bà Christine Li, bà có thể làm rõ hơn các yếu tố nào giúp Việt Nam lọt vào top 20 thị trường Châu Á – Thái Bình Dương được nhà đầu tư quốc tế lựa chọn để mua ngôi nhà thứ hai?

Christine Li: Khi nhìn về Việt Nam, sẽ có 3 yếu tố khiến Việt Nam trở nên thu hút giới đầu tư quốc tế. Đầu tiên là giá nhà, mặc dù giá nhà đang tăng cao nhưng nhìn tổng thể bức tranh toàn cầu, cũng như ở Châu Á Thái Bình Dương, thì giá nhà Việt Nam vẫn rất phải chăng đối với đối tượng dân số giàu và siêu giàu. Thị trường Việt Nam rất thu hút, không bị thừa cung như Kuala Lumpur, chỉ số kiểm soát dịch rất tốt nếu so với Manila. Hiện nay, Manila mới dần bắt đầu mở cửa lại, và gặp khá nhiều khó khăn trong việc thu hút các nguồn vốn nước ngoài vào.

Nguyên do thứ hai là khi nhìn về các biến động về kinh tế và chính trị trên thế giới hiện nay, có thể thấy Việt Nam có nền chính trị và kinh tế ổn định, trở thành một điểm đến an toàn để đầu tư tài sản. Vì Việt Nam có những chỉ số tốt như vậy nên khả năng thu hút nguồn nhân lực nước ngoài làm việc sẽ ngày càng cao.

– Vậy nhóm đối tượng khách hàng nào sẽ có nhu cầu mua ngôi nhà thứ hai tại thị trường Việt Nam, và họ mua với mục tiêu gì, để ở hay đầu tư?

Bà Christine Li: Nhìn vào bức tranh tổng thể, hiện nay Việt Nam vẫn là điểm đến an toàn về phương diện sản xuất. Khi xu hướng chuyển đổi sản xuất từ những nơi khác về Việt Nam, nhu cầu về văn phòng, nhà ở của các chuyên gia nước ngoài cũng theo đó mà tìm đến. Một trong những lí do để họ tìm cách mua nhà tại Việt Nam đó là để tăng mức tài sản và mua để cho thuê. Trước năm 2019-2020, giữa Mỹ và Trung Quốc xảy ra chiến tranh thương mại, các nhà sản xuất đã tìm cách dịch chuyển nhà máy của họ về lại Việt Nam, chúng tôi đã nhận thấy xu hướng này. Ngay cả Foxconn khi về Việt Nam đã mang theo 30 nhà cung cấp, điều này cũng góp phần tăng trưởng cho thị trường nhà ở tại Việt Nam.

Về thị trường nhà ở, những người mua nhà nước ngoài sẽ đến từ đâu thì cần phải nhìn lại cách Việt Nam đang dần mở cửa. Hiện chúng ta có những chuyến bay thẳng từ Hàn Quốc cũng như Đài Loan và mới gần đây là chuyến bay thẳng đi California. Theo quan điểm của chúng tôi, Việt Nam thật sự vẫn là điểm đến an toàn đối với các nước Châu Á. Khi chúng ta có những chính sách như chuyến bay thẳng từ Mỹ, một số cộng đồng Việt kiều sẽ quay về và mua nhà tại Việt Nam.

– Hiện tại Việt Nam đang có thay đổi về chính sách luật, kiểm soát tín dụng vào BĐS, siết chặt pháp lý. Theo bà động thái này tác động ra sao đến thị trường Việt Nam?

Bà Christine Li: Về vấn đề siết tín dụng, đây là một câu chuyện rất bình thường khi các chính phủ chống lại lạm phát. Ví dụ trong giai đoạn trước, người Mỹ giữ lại 44% lương để dành cho việc mua nhà, thì sau dịch chỉ còn có 4%, vì họ muốn tăng vào chi tiêu. Nhưng những việc này lại góp phần tăng lạm phát. Vì vậy, FED đã tăng lãi suất để chống lại sự lạm phát này, trong giai đoạn ngắn có thể dẫn đến việc tăng giá BĐS tuy không tốt, nhưng về lâu dài, đây vẫn là cách giúp nhà đầu tư giữ tiền và an toàn chống lại lạm phát, và vẫn có thể tăng giá trị nhà mua trong giai đoạn dài hạn.

Việt Nam sẽ tiếp tục là thị trường được nhà đầu tư quốc tế ưa chuộng nhờ chính trị ổn định và tiềm năng tăng trưởng tốt.

Ở Việt Nam, ngoại trừ vấn đề lãi suất tăng còn có vấn đề kiểm soát trái phiếu. Điều này giúp cho chủ đầu tư hiện giờ được phân hóa, chủ đầu tư sẽ khó kiếm vốn hơn, nên những chủ đầu tư có nguồn vốn tốt sẽ vượt qua thời kỳ này và họ sẽ phát triển những BĐS có mức giá trị và chất lượng tốt hơn. Trong khi đó, những chủ đầu tư có nguồn vốn không tốt sẽ dần bị loại ra khỏi thị trường. Nhưng song song với việc đó, nguồn vốn trở nên khó kiếm sẽ dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư bán nguồn đất để có dòng tiền đi vào ở giai đoạn ngắn hạn. Thêm nhiều quỹ đất ra thị trường sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở có thêm nhiều dự án có thể được phát triển hơn, từ giai đoạn trung hạn đến dài hạn.

– Vậy những thay đổi này có gây ảnh hưởng đến dòng vốn ngoại đổ về thị trường BĐS thời gian tới?

Bà Christine Li: Nhìn chung dòng vốn từ nước ngoài vào Việt Nam sẽ không thay đổi. Vì đối với những nhà đầu tư có nguồn quỹ và dòng tiền dồi dào thì họ cũng sẽ tìm cách vào Việt Nam thông qua những hình thức khác chứ không chỉ dựa vào lãi suất và siết tín dụng.

– Bà nhận định thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn tới sẽ như thế nào?

Bà Christine Li: Trong năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, riêng loại hình BĐS cao cấp có thể tăng giá từ 2-3%. Còn đối với phân khúc trung cấp, bình dân vẫn sẽ phát triển nhưng mức giá cũng sẽ tăng dần lên do quỹ đất đang ngày càng đi xuống. Nhìn chung, giá nhà tại Việt Nam có thể sẽ tiếp diễn xu hướng tăng nhưng so sánh với các nước khác, không chỉ Việt Nam mà khi nhìn bức tranh tổng thể đối với thị trường Châu Á-Thái Bình Dương, mức tăng 2-3% vẫn khá khiêm tốn.

Phương Uyên ghi